Aumento de alquileres, límite legal y guerras de arrendamiento

La crisis de la vivienda, la crisis de producción, la crisis financiera y las guerras comerciales a nivel mundial han provocado que las hostilidades entre inquilinos y propietarios crezcan como una avalancha. 

En esencia, el cuello de botella económico es el factor determinante en la base del conflicto entre las partes. Dado que corregir la economía es difícil y requiere tiempo, este problema político-económico se está juridificando. De este modo, parece como si el asunto pudiera resolverse mediante el ajuste de cuentas ante los tribunales entre las partes, etiquetadas bajo términos como "la codicia de los propietarios" o "la falta de escrúpulos de los inquilinos". 

Encerrar los problemas político-económicos en el ámbito jurídico pasiviza a las partes y pospone la solución real. Por otro lado, la juridificación tiene un impacto en la economía. Por ejemplo, los tribunales se enfrentan a una carga excesiva de casos. Los acreedores no pueden cobrar sus deudas; los deudores intentan endeudarse y posponer el problema. Se intenta resolver el asunto mediante métodos extrajudiciales e incluso indecorosos. 

Con el fin de poner freno a las guerras entre inquilinos y propietarios, se limitaron los aumentos de alquiler para viviendas al 25% mediante un artículo transitorio añadido a la Ley de Modificación del Código de Obligaciones Turco, publicada en el Boletín Oficial del 11 de junio de 2022 con el número 31863. Esta limitación significaba un obstáculo tanto para la aplicación de la tasa de cambio según los promedios de 12 meses del IPC como para la imposición de aumentos de alquiler bajo presión del propietario. Esta regulación finalizó el 1 de julio de 2024. 

Al observar el propósito de la regulación, podemos entender que se trataba de proteger a los inquilinos contra la crisis económica y establecer una medida urgente contra los aumentos exorbitantes de alquiler por parte de los propietarios ante el miedo a quedarse sin vivienda. Incluso entre estas fechas, en muchas relaciones de alquiler, los aumentos superaron este límite legal. La razón de esto rara vez puede interpretarse como la "buena voluntad" del inquilino. Sin embargo, en la mayoría de los casos, podemos decir que el esfuerzo de los inquilinos, temerosos del acoso y la presión del propietario, por mantener la relación en "paz" ha sido efectivo. Por lo tanto, es evidente que superar el límite legal en estos casos no puede explicarse mediante la libertad contractual; de hecho, si hubiera existido libertad contractual, se habría establecido un nuevo contrato de alquiler. 

Algunos sostienen la opinión de que el contrato de alquiler no se renovó y que, mediante un acuerdo tácito entre las partes, se decidió un alquiler superior al límite legal. Como resultado de la apelación de las decisiones judiciales en los casos en que los inquilinos solicitaban la devolución de los "pagos en exceso" realizados durante el período en que se aplicaba el límite legal ante los Juzgados de Paz Civil, algunos tribunales de apelación consideraron que este pago en exceso era conforme a derecho. En sus sentencias motivadas, consideraron injusta a la parte que solicitaba la devolución de estos pagos en exceso utilizando conceptos como el "principio de buena fe" y la libertad contractual. Sin embargo, el tema no tiene relación con la libertad contractual. Porque el tema es el aumento realizado en la renovación del contrato de alquiler; no es el establecimiento de un nuevo contrato de alquiler. Por otro lado, la aplicación del principio de buena fe al caso no es posible. 

Es evidente que el propósito del límite legal transitorio es proteger al inquilino. Además, esta ley es una disposición imperativa. Por lo tanto, las cláusulas contractuales contrarias a esta disposición deben considerarse inválidas; si estas cláusulas no son un elemento esencial (constitutivo) del contrato, el contrato debe considerarse válido fuera de estas cláusulas; de lo contrario, el contrato debe considerarse inválido. En la relación de alquiler, dado que el aumento del alquiler por encima de este límite no se determinó de antemano, al no ser aceptado como un elemento constitutivo o esencial, el contrato debe mantenerse vigente y la cláusula que requiere el aumento del alquiler por encima del límite legal debe ser nula. 

La razón por la que el inquilino realiza un pago de alquiler excesivo a pesar de este límite es o bien porque el inquilino se conforma con un alquiler bajo o bien porque quiere deshacerse de la presión que tiene encima. Es muy difícil para el inquilino probar la existencia de la presión sobre él. Dado que es evidente que no habría necesidad de tal límite legal si se pudiera probar la existencia de tal presión, dejar esta carga de la prueba sobre el inquilino en un juicio relacionado con el límite legal es contrario al derecho, a la lógica y a la equidad. 

Pero, ¿qué pasa si el inquilino, por buena voluntad, solicitó él mismo el pago en exceso al propietario? En este caso, si yo fuera el abogado del propietario, pediría que este asunto fuera especificado por escrito por el inquilino. De lo contrario, mi cliente podría encontrarse en la posición de deudor en una demanda de cobro derivada de la relación de alquiler y la no aplicación del límite legal, o directamente en una demanda por enriquecimiento sin causa. 

En resumen, el inquilino podrá solicitar la devolución de los pagos realizados durante el período en que el aumento del alquiler estaba limitado legalmente, debido al incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del propietario o por enriquecimiento sin causa. 

Que los tribunales no reconozcan este derecho al inquilino es un reflejo de la americanización de nuestro derecho. Una interpretación tan amplia de la libertad contractual no es coherente con la tradición jurídica de Europa Continental, a la que pertenece el derecho turco. 

Las decisiones judiciales que consideran al inquilino un "oportunista" que paga un alquiler bajo debido a un límite legal establecido para no arrojar al inquilino y al propietario al fuego debido a la injusticia social y la crisis económica, o que convierten al inquilino que solicita la devolución de los pagos en exceso en alguien de mala fe que "actúa en contra del principio de buena fe", representan una mentalidad contraria al estado social, a la voluntad del legislador y a la tradición jurídica turca. 

La resolución de estos conflictos entre propietario e inquilino y el mantenimiento de la paz social no deben recaer sobre los tribunales. En la base de estos conflictos se encuentran la injusticia social y la mala gestión de la economía. Juridificar problemas reales y materiales no beneficiará a nadie a largo plazo. 

Pidamos al derecho que establezca la justicia. Pero si esperamos que el derecho revierta los hechos materiales, no llegará la justicia ni se establecerá el derecho. ¡Si vamos a esperar ayuda de esto, pobre de nosotros!