Interesa a propietarios e inquilinos: Las propuestas del Banco Central de Turquía para frenar los alquileres altos

El Banco Central de la República de Turquía destacó en su primer informe de inflación del año la presión que ejercen los aumentos de los alquileres sobre la inflación. En el informe, se subrayó que la tasa de aplicación del "límite de aumento del alquiler del 25 por ciento" es baja y que, por esta razón, los alquileres se mantienen en niveles elevados. El Banco Central presentó propuestas para que los alquileres disminuyan. En el informe, también se señaló que el aumento en los precios de la vivienda afecta el movimiento alcista de la inflación. Se indicó que el aumento real de los precios de la vivienda alcanzó su nivel histórico más alto en el cuarto trimestre de 2022, pero que disminuyó ligeramente en 2023.

PROPUESTA DE LIMITACIÓN

Las propuestas para los mercados inmobiliarios incluidas en el informe de inflación del Banco Central son las siguientes;

"La importancia del mercado inmobiliario aumentó aún más después de los terremotos con epicentro en Kahramanmaraş. El aumento en los precios de la vivienda se refleja en los alquileres y, además, puede afectar la inflación de diversas maneras al influir en las condiciones de vida y de oferta. La razón por la cual el reflejo en el índice de alquiler medido en la cesta del IPC ocurre lentamente es que los contratos de alquiler en las viviendas, que muestran continuidad, se actualizan típicamente una vez al año y están sujetos a varios límites al realizar esta transacción. Por lo tanto, el reflejo del aumento en los precios de la vivienda en la inflación llega con mucho más retraso y, aunque los precios de la vivienda no aumenten después de alcanzar cierto nivel, continúan afectando la inflación durante mucho tiempo".

LOS CONTRATOS DE ALQUILER SE REALIZARÁN A TRAVÉS DE E-DEVLET

Para gestionar el mercado de viviendas en alquiler de manera más eficiente, existen algunos métodos aplicados en varios países. Estos métodos incluyen el uso de infraestructuras electrónicas y el seguimiento de los procesos de alquiler a través de una plataforma centralizada. De esta manera, se puede analizar mejor la situación del mercado de viviendas en alquiler y desarrollar políticas adecuadas para los problemas. Con este fin, el Ministerio de Hacienda y Finanzas ha decidido, en el marco del Plan de Acción para la Lucha contra la Economía Informal, que los contratos de alquiler se realicen a través de la Puerta de e-Devlet. Esta decisión permitirá establecer ciertos estándares en el mercado de alquiler y respaldar el funcionamiento saludable del mercado de alquiler con análisis de impacto.

SE DEBE AUMENTAR EL NÚMERO DE VIVIENDAS EN ALQUILER

Planificar para aumentar la oferta de viviendas en alquiler es un método adecuado para reducir los efectos negativos de las regulaciones existentes. Las investigaciones muestran que las regulaciones de alquiler afectan negativamente la construcción, el mantenimiento y la inversión en viviendas a largo plazo. Mientras que una regulación excesiva reduce el mercado de viviendas en alquiler, una regulación insuficiente daña la confianza de los inquilinos (Haffner et al. 2008). Kholodilin y Kohl (2023) descubrieron que en los países europeos que han aplicado control de alquileres desde la Segunda Guerra Mundial, el número de viviendas en alquiler ha disminuido y la tasa de propiedad de vivienda ha aumentado. Por lo tanto, es importante que las regulaciones hechas para proteger los derechos de los inquilinos a corto plazo se realicen detalladamente para no dañar el mercado de viviendas en alquiler a largo plazo.

Al examinar ejemplos de algunos países con diferentes aplicaciones para el mercado de viviendas en alquiler; en los Países Bajos, el Estado distribuye su propio parque de viviendas entre grupos de ingresos con un alquiler más bajo que el alquiler de mercado. En Italia, los alquileres de las viviendas sociales están subvencionados según los niveles de ingresos en las tasas determinadas por el Estado. También se fomenta que el sector privado produzca viviendas en alquiler. Estas aplicaciones se realizan para aumentar la oferta de viviendas en alquiler y proporcionar viviendas adecuadas a quienes las necesitan.

La importancia de la institucionalización en el mercado de alquiler de viviendas es grande. Que las empresas del sector privado, tanto como los inversores individuales, alquilen viviendas es un desarrollo coherente con los ejemplos mundiales. De esta manera, el seguimiento, la regulación y la tributación de los alquileres serán más fáciles. Además, estas empresas pueden ingresar a los mercados de capitales y ampliar sus carteras. Esto reduce los riesgos de alquiler de los inversores individuales y garantiza que los inquilinos estén protegidos contra las fluctuaciones en el mercado de alquiler, independientemente de sus tasas de ahorro. Por lo tanto, la institucionalización del mercado de alquiler de viviendas es beneficiosa tanto para los participantes como para los inquilinos.

APLICACIÓN DE ALQUILER CON ACCIONES

Para los hogares que desean ingresar al mercado inmobiliario pero no tienen suficientes ahorros, la aplicación de alquiler con acciones puede ser una solución. Esta aplicación puede ser implementada por instituciones sin fines de lucro o inversores institucionales, especialmente en los centros de las grandes ciudades. El programa "shared ownership" (propiedad compartida) aplicado en Londres es un ejemplo de esto. En este programa, quienes serán propietarios de una vivienda por primera vez compran al menos el 25 por ciento de la casa mientras pagan alquiler por la parte restante. Posteriormente, también tienen derecho a comprar la totalidad de la casa.

TRIBUTACIÓN GRADUAL SEGÚN EL NÚMERO DE VIVIENDAS E IMPUESTO A VIVIENDAS VACÍAS

Entre las regulaciones legales propuestas para equilibrar la demanda en el mercado inmobiliario, existe un sistema que aumenta las tasas impositivas según el número de viviendas existentes y aplica un impuesto adicional a las viviendas vacías. Además, están en la agenda modelos de préstamos hipotecarios que ofrecen opciones de pago flexibles y con intereses adecuados para los empleados. En estos modelos, el número de viviendas que posee el hogar se utiliza como un factor que determina el interés del préstamo. De esta manera, se intenta reducir la demanda aumentando el costo del préstamo para quienes poseen más de una vivienda. Con este fin, la BRSA (BDDK) ya ha limitado la cantidad de préstamos que se otorgarán a los consumidores que ya poseen una vivienda.

LA TASA DE APLICACIÓN DE LA REGLA DEL 25 POR CIENTO ES BAJA

La aplicación que limita el aumento del alquiler al 25 por ciento en nuestro país finalizará en julio de 2024. El objetivo de esta aplicación es evitar que los inquilinos sufran debido a la crisis económica. Sin embargo, los datos de PÖS indican que la tasa de actualización de alquileres en conformidad con esta restricción es bastante baja. Esta situación dificulta lograr un equilibrio que proteja los derechos tanto de los inquilinos como de los propietarios. Por lo tanto, es necesario realizar una nueva regulación sobre el aumento de los alquileres.

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS SOCIALES JUNTO CON APOYOS ORIENTADOS A LA OFERTA PARA EL SECTOR PRIVADO

Al analizar la relación entre los niveles de ingresos y la propiedad de vivienda, se observa que las tasas de adquisición de vivienda de los segmentos de bajos ingresos han permanecido bastante bajas en el último período. Para fomentar la propiedad de vivienda, es importante que la producción de vivienda no se interrumpa, que los precios sean estables, que se brinden apoyos orientados a la oferta al sector privado y que se continúen los proyectos de vivienda social.