El coste de comprar una vivienda con hipoteca: ¿cuánto pagará quien solicite un préstamo de 1 millón de liras?

Cuando se habla de comprar una vivienda en Turquía, lo primero que viene a la mente son los préstamos hipotecarios. Mientras que las ventas aumentan cuando los tipos de interés de los préstamos disminuyen, se observa un descenso en las ventas a medida que los tipos de interés suben.

Este año, las ventas con hipoteca estuvieron en mínimos debido a los elevados tipos de interés. Sin embargo, el mes pasado se produjo un salto en el uso de créditos. Mientras que en enero el número de viviendas compradas con préstamo fue de 5.915 unidades y la cuota de viviendas hipotecadas era del 7,4%, en octubre esta cifra aumentó un 278,2% respecto al mismo mes del año anterior, alcanzando las 21.095 unidades.

La cuota de las ventas con hipoteca sobre el total ascendió al 12,8%. En el periodo enero-octubre, la contratación de préstamos se sitúa un 31,9% por debajo del año pasado. En 10 meses, el uso de créditos fue de 113.405.

CUANDO UNO BAJA, EL OTRO SUBE

Al seguir de cerca los datos de los mercados, surge la pregunta: '¿Por qué aumenta el uso de créditos?'.

La expectativa de que el Banco Central realice recortes en los tipos de interés influye en ello. La bajada de los tipos de interés oficiales empezará a reflejarse en los tipos de los préstamos hipotecarios a partir de 2025.

Cuando los tipos de interés de las hipotecas bajan, comienza el aumento de los precios de la vivienda. En años anteriores, esto se ha visto con frecuencia.

ALGUNOS LO VEN COMO 'LA ÚLTIMA SALIDA'

Quienes desean ser propietarios antes de que los precios suban llaman a las puertas de los bancos.

Además, en este periodo, quienes contratan préstamos con tipos altos tienen derecho a reestructurarlos cuando los tipos bajen.

Aquellos que pueden soportar el coste de los intereses altos durante un tiempo tendrán la oportunidad de protegerse contra el aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, es importante hablar y conocer las condiciones de reestructuración con el banco desde el principio al contratar el préstamo.

¿CÓMO HAN CAMBIADO LOS NIVELES DE CRÉDITO?

Según los datos del Banco Central correspondientes a la semana del 8 de noviembre, el tipo de interés anual medio de los préstamos hipotecarios se sitúa en el 41,33%. Este tipo equivale a un 3,44% mensual. Mientras que en la semana del 27 de septiembre dicho tipo era del 42,67% (3,55% mensual), el 30 de agosto se situaba en el 49,60% (4,13% mensual).

En resumen, los tipos de interés de las hipotecas empezaron a relajarse a partir de septiembre. Recordemos que estos tipos son datos medios del mercado. Las cifras varían de un banco a otro.

Actualmente, es posible encontrar préstamos hipotecarios con un tipo del 2,79% en algunos bancos. En la mayoría de las entidades, los tipos siguen oscilando entre el 3% y el 4%.

SE PUEDE UTILIZAR HASTA EL 90% DE CRÉDITO

Según la noticia de Meltem Kara en Posta, quienes compran una vivienda por primera vez pueden acceder a préstamos hipotecarios con porcentajes más altos que los propietarios actuales.

Quienes compran su primera vivienda pueden utilizar hasta el 90% de crédito, dependiendo del valor de la vivienda y de su clase energética. Por ejemplo, una persona que compra su primera vivienda con un valor de 5 millones de liras podrá utilizar hasta 4,5 millones de liras de crédito si la vivienda es nueva y tiene una clase energética A.

LA TASA CAMBIA EN LA CLASE B

Supongamos que una vivienda con un valor de 5 millones de liras es de segunda mano y tiene una clase energética B. En este caso, el préstamo resultante se limita al 55%, obteniéndose un crédito de 2.750.000 liras.

Si diversificamos los ejemplos, si una vivienda con un valor de 10 millones de liras no es energéticamente eficiente, se puede obtener un préstamo de hasta el 70%, es decir, 7 millones de liras.

LÍMITE BAJO PARA LA SEGUNDA VIVIENDA

La BRSA (BDDK) dictó una normativa el 24 de agosto de 2023 para quienes compran su segunda vivienda, estableciendo que “en los préstamos hipotecarios, si el consumidor, su cónyuge o sus hijos menores de 18 años poseen al menos una vivienda, la relación préstamo-valor se aplicará reduciéndola en un 75%”.

Antes de la normativa, independientemente de cuántas viviendas tuvieran, quienes querían utilizar un préstamo podían obtener hasta el 90% del valor de la vivienda. A partir de esa fecha, si ya se posee una vivienda, el crédito que se puede utilizar con la restricción del 75% desciende al 22,5% del valor de la vivienda.

Por ejemplo, una persona que ya es propietaria y quiere comprar una vivienda nueva de clase energética A por valor de 5 millones de liras, podrá obtener un préstamo de 1.125.000 liras. Si la misma vivienda fuera de segunda mano, el porcentaje bajaría al 15% y el crédito utilizable se reduciría a 750.000 liras.

LOS PLAZOS SE ACORTAN

Al observar la distribución de los plazos de los préstamos utilizados, destaca un aumento en las preferencias de crédito de hasta 5 años. En los bancos de depósito, la tasa de préstamos hipotecarios con plazos de 1 a 5 años aumentó un 62% respecto al mismo periodo del año anterior. A fecha de 8 de noviembre, su volumen se sitúa en 80.100 millones de liras.

También hay un aumento del 64,6% en los préstamos de hasta 1 año. Aquí el volumen se sitúa en 395,1 millones de liras. Aunque la demanda de préstamos a corto plazo ha aumentado, la mayor parte sigue estando en los préstamos de 5 a 10 años: 357.100 millones de liras.

EL REEMBOLSO DE 1 MILLÓN DE LIRAS

Según el tipo más bajo del mercado, es decir, una persona que solicita un préstamo a 10 años con un interés del 2,79%, paga una cuota mensual de 28.966 liras, mientras que su reembolso total asciende a 3.475.928 liras.

Un ciudadano que solicita un préstamo a 10 años con el tipo medio del mercado, es decir, un interés del 3,44%, paga 35.004 liras al mes, mientras que su pago total es de 4.200.558 liras.