Nueva era en tierras agrícolas: Estricto control sobre huertos de ocio y construcciones no autorizadas

La Ley n.º 7584 sobre la Modificación de la Ley de Conservación del Suelo y Uso de la Tierra y Otras Leyes, publicada en el Boletín Oficial el 20 de junio de 2026, contiene nuevas disposiciones relativas al uso de tierras agrícolas para fines distintos a los previstos. La regulación afecta especialmente a los huertos de ocio y prácticas similares comercializadas en los alrededores de las grandes ciudades mediante modelos de cooperativas, afiliación o derechos de uso.

Según las evaluaciones del sector inmobiliario, en los últimos años, la división de inmuebles clasificados como campos en pequeñas parcelas y su oferta bajo denominaciones como "huerto de ocio", "zona de tiny house", "casa de viñedo" o "espacio de vida de fin de semana" ha generado graves riesgos legales. En este tipo de transacciones, la naturaleza del título de propiedad, el estado de zonificación, el permiso de uso no agrícola, la licencia de construcción y el fundamento legal de los servicios públicos son de importancia crítica.

LIMITACIONES A LAS COOPERATIVAS

El presidente de la Junta Directiva de Altın Emlak Global, Mustafa Hakan Özelmacıklı, señaló que la normativa impone restricciones a la adquisición de propiedad o derechos reales limitados por parte de cooperativas sujetas a la Ley de Cooperativas n.º 1163 en ciertos terrenos agrícolas. Según esto, los lugares designados como "áreas cuya naturaleza agrícola debe protegerse" en los planes de zonificación a escala 1/5000 y 1/1000, así como las tierras agrícolas fuera de plan bajo el alcance de la Ley n.º 5403, entran en el ámbito de la regulación.

La adquisición de propiedad o derechos reales limitados en dichos inmuebles por parte de cooperativas que operan con fines agrícolas estará sujeta al permiso del Ministerio de Agricultura y Silvicultura. Özelmacıklı afirmó que esta medida tiene como objetivo evitar que las cooperativas establecidas con fines no agrícolas conviertan efectivamente las tierras agrícolas en un modelo de huerto de ocio.

Uno de los puntos destacados de la ley es la disposición que impide la prestación de servicios de infraestructura a construcciones e instalaciones no autorizadas. De acuerdo con la Ley n.º 5403, no se podrán establecer conexiones ni suscripciones de electricidad, agua y gas natural para estructuras e instalaciones construidas sin permiso.

A las administraciones, instituciones y organizaciones que actúen en contra de esta norma se les podrá aplicar una multa administrativa de 100 mil TL por cada abonado. Si la suscripción no se cancela dentro de los 30 días posteriores a la notificación de la multa, se podría imponer una multa adicional de 100 mil TL por cada mes que la suscripción continúe. Se indica que, con la regulación, también se han endurecido las multas administrativas basadas en metros cuadrados para los usos indebidos en tierras agrícolas.

Özelmacıklı enfatizó que los compradores no deben tomar decisiones sin verificar los documentos oficiales en proyectos ofrecidos como campos, viñedos, jardines, olivares, huertos de ocio, zonas de tiny house o mediante afiliación a cooperativas. Señaló que la afiliación a una cooperativa, el contrato de uso o la transferencia de acciones no significan en todos los casos la propiedad directa del título de propiedad.

Según los expertos, promesas como "llegará la zonificación", "se puede construir una casa", "no se necesita licencia", "se puede colocar una tiny house" o "se puede obtener una suscripción" deben ser verificadas con documentos oficiales. Prácticas como la parcelación de facto, la colocación de cercas de alambre, la apertura de caminos, el vertido de hormigón y la construcción no autorizada conllevan riesgos de sanciones administrativas tanto para los consumidores como para los vendedores.