Atención propietarios e inquilinos: El aumento del alquiler será paralelo al aumento salarial
Un inquilino que se enfrentaba a una amenaza de desalojo en un complejo residencial de lujo protegió su derecho a permanecer en la vivienda mediante un proceso de mediación. Las partes acordaron indexar el aumento del alquiler al incremento salarial del inquilino y reestructurar el proceso de desalojo mediante un acuerdo.
12punto
El método de mediación, aplicado obligatoriamente desde el 1 de septiembre de 2023 para las disputas entre propietarios e inquilinos, está resolviendo muchos problemas sin necesidad de llevarlos a juicio.
Los asuntos que se resuelven ante un mediador no se limitan únicamente a los alquileres; también se están solucionando conflictos laborales, de propiedad horizontal y de vecindad mediante este proceso.
Recientemente, el ministro de Justicia, Yılmaz Tunç, anunció que de los 6 millones 223 mil 211 expedientes cuyas negociaciones han concluido, 4 millones 72 mil 786 se resolvieron mediante un acuerdo. De esta manera, la tasa de éxito en la mediación alcanzó el 65 por ciento. El ministro Tunç señaló que, en el caso específico de las disputas por alquiler, la tasa de éxito es del 47 por ciento.
El portavoz de la Asociación de Mediadores y Centros de Mediación de Turquía (TURAMEP), el Dr. Umut Metin, explicó a milliyet.com.tr dos casos de mediación entre propietarios e inquilinos y declaró lo siguiente:
“El alquiler mensual de una vivienda de tipo 2+1 situada en Halkalı, Estambul, era de 7.000 liras turcas en enero de 2024. Aunque la fecha de renovación del contrato era en febrero, el propietario solicitó que el nuevo alquiler mensual fuera de 12.000 liras turcas. Tras pagar el alquiler de esta manera durante 2 meses, el propietario falleció. El inquilino pagó el alquiler a la esposa del fallecido durante 2 meses consecutivos a razón de 12.000 liras turcas”.
Una de las hijas de la propietaria, fallecida después de este periodo, llamó al inquilino para decirle que no se les estaba pagando el alquiler y que, al ser ellas las herederas, el pago debía realizarse a todos los herederos y no a su madre. Declaró además que había fijado el alquiler en 20.000 TL mensuales en lugar de los 12.000 TL anteriores. También exigió el pago del alquiler adeudado. Por este motivo, surgió una disputa sobre si el alquiler pagado se había entregado a la persona correcta.
El inquilino, por su parte, declaró que el aumento era excesivo y que no lo aceptaba. Asimismo, sostuvo que no tenía ninguna deuda de alquiler pendiente. Los herederos acudieron a un mediador antes de presentar una demanda de determinación del alquiler.
En las negociaciones de mediación, las partes indicaron que habían pasado 7 años desde el primer contrato de alquiler. Si bien las partes reconocieron las condiciones para una demanda de determinación de alquiler, también declararon las cifras relativas a los alquileres comparables en el entorno. Se determinó que los alquileres de referencia oscilaban entre 20.000 TL y 25.000 TL. Las partes llegaron a un acuerdo sobre un alquiler mensual de 15.000 TL en lugar de los 20.000 TL/25.000 TL mensuales de referencia.
En el mismo acuerdo de mediación, se demostró que el inquilino no tenía deudas de alquiler de periodos anteriores, evitando así que se enfrentara a acusaciones de pago insuficiente del alquiler.
En el segundo caso de mediación, la vivienda alquilada se encontraba en un complejo residencial moderno y lujoso con piscina e instalaciones deportivas. El alquiler mensual pagado era de 8.000 TL, mientras que los alquileres de mercado en el mismo complejo rondaban los 25.000-30.000 TL. El inquilino había expresado que necesitaba residir en el mismo complejo durante 2 años más debido a sus compromisos profesionales y a que sus hijos asistían a la escuela que opera dentro del recinto.
En el segundo caso de mediación, la vivienda alquilada se encontraba en un complejo residencial moderno y lujoso, equipado con piscina e instalaciones deportivas. El alquiler mensual pagado era de 8.000 liras turcas, mientras que los alquileres de mercado en el mismo complejo oscilaban entre las 25.000 y 30.000 liras. El inquilino había manifestado que, debido a sus compromisos profesionales y a que sus hijos asistían a la escuela que operaba dentro del complejo, necesitaba seguir residiendo allí durante dos años más.
Aunque el inquilino deseaba permanecer en la vivienda durante 2 años más, existía un compromiso de desalojo firmado anteriormente. El abogado del arrendador había iniciado un procedimiento basado en dicho compromiso de desalojo. Para retrasar el desalojo, el inquilino impugnó su firma en el documento. El abogado del propietario recurrió a la mediación para presentar una demanda de cancelación de la impugnación y solicitar el desalojo. Durante el proceso de mediación, se llevó a cabo un proceso de reunión positivo entre las partes.
En este proceso, el aumento del alquiler para 1 año se realizará según el límite legal máximo, que es la tasa del IPC de los últimos 12 meses. No obstante, el aumento salarial anual del inquilino se llevará a cabo cada año en marzo, de acuerdo con el contrato que mantiene con la institución en la que trabaja.
En el acuerdo alcanzado ante un mediador, se estableció que el inquilino, cuyo salario aumentará, realizará un incremento adicional a partir de marzo de 2025, el cual no será inferior al 20% y estará en plena consonancia con el aumento de su sueldo. De este modo, se acordó que, incluso si el alquiler se mantiene por debajo de los precios de mercado, el inquilino dará un paso acorde con la mejora de su propia situación financiera.
Sin embargo, no se realizará un segundo aumento legal en noviembre, que corresponde al periodo de alquiler de 2025, pero sí se aplicará un incremento en el alquiler según las tasas legales en marzo de 2026. De esta forma, se ha acordado una regulación del precio del alquiler en tres etapas. Con el nuevo importe de alquiler, el inquilino continuará residiendo en la vivienda hasta noviembre de 2026.
Además, anteriormente el inquilino había presentado una objeción de firma contra el seguimiento basado en un compromiso de desalojo. Para reducir también la posibilidad de una nueva objeción de firma, en esta ocasión el inquilino, junto con su cónyuge, otorgará el compromiso de desalojo ante notario para el último día de noviembre de 2026.
Gracias al acuerdo de mediación, se ha evitado que un seguimiento judicial se convierta en un litigio y, además, las partes han logrado pactar un nuevo precio de alquiler y un esquema de aumento adaptados a sus propias circunstancias.
Por otro lado, se ha redactado un compromiso de desalojo ante notario y se ha entregado al arrendador. De este modo, la planificación de un posible proceso de desalojo se ha realizado de una manera más sólida.
De esta forma, se ha garantizado la protección de las ventajas relacionadas con las actividades profesionales del inquilino y la proximidad de sus hijos a la escuela”.
