Sentencia precedente del Tribunal de Casación para las demandas de determinación de alquiler

La 3ª Sala Civil del Tribunal de Casación ha realizado una evaluación importante en los casos presentados bajo la alegación de que el precio del alquiler se mantiene por debajo de los valores de mercado y de referencia. La Sala decidió que, incluso si el contrato de alquiler se ha renovado recientemente, se debe investigar si el precio determinado en el contrato renovado refleja o no el valor de mercado.

En el expediente objeto de la decisión, se alegó que el alquiler mensual de 22 mil liras pagado en 2021 por un local comercial, alquilado desde 2005 en Estambul, estaba por debajo de los valores de referencia. El propietario presentó una demanda de determinación de alquiler solicitando que el precio se elevara a 39 mil liras, señalando el aumento en los alquileres de mercado.

El tribunal de primera instancia concluyó que no se podía realizar una determinación basada en la "equidad y justicia" (hak ve nesafet), señalando que el último contrato de alquiler entre las partes se renovó en 2018 y que no habían transcurrido 5 años desde ese contrato hasta la fecha de la demanda. El tribunal dictaminó que el cálculo debía realizarse de acuerdo con la cláusula de aumento del contrato. El recurso de apelación del demandante también fue rechazado por la 35ª Sala Civil del Tribunal Regional de Justicia de Estambul.

EL TRIBUNAL DE CASACIÓN SEÑALÓ UNA INVESTIGACIÓN INCOMPLETA

La 3ª Sala Civil del Tribunal de Casación, que revisó el expediente en apelación, anuló la decisión del tribunal local por considerarla contraria a derecho. La Sala recordó que el Código de Obligaciones de Turquía establece que la demanda relativa a la determinación del precio del alquiler puede presentarse en cualquier momento.

En la decisión, se indicó que los acuerdos de las partes sobre el precio del alquiler a aplicar en los periodos de renovación son válidos siempre que no superen la tasa de cambio basada en los promedios de 12 meses del índice de precios al consumidor del año anterior. Se enfatizó que, en contratos de más de cinco años o renovados después de cinco años, el precio del alquiler puede determinarse de acuerdo con la equidad, teniendo en cuenta la tasa del índice, el estado del inmueble y los precios de alquiler de referencia.

El Tribunal de Casación señaló que, en el caso concreto, no era suficiente considerar el contrato de 2018 como el inicio de la relación de alquiler. En la decisión, se expuso que la relación de alquiler entre las partes comenzó en 2005 y que el contrato de 2018 se redactó, según se alega, más para formalizar por escrito la relación existente que para actualizar el monto del alquiler.

Según la Sala, el tribunal debía investigar la incertidumbre sobre la fecha del contrato de alquiler y si el precio determinado se ajustaba a los valores de referencia y de mercado. La decisión expresó que, si se entiende que el precio del alquiler determinado en el contrato renovado no es adecuado al valor de mercado, se puede determinar el precio del alquiler según la equidad y la justicia, considerando el inicio del primer contrato, incluso si no han transcurrido 5 años desde la firma del contrato renovado, siempre que se cumplan las condiciones.

No debe pasarse por alto que, incluso si no han transcurrido 5 años desde la firma del contrato renovado, es necesario determinar el precio del alquiler según la equidad y la justicia, si se cumplen las condiciones, considerando los periodos transcurridos desde el inicio del primer contrato.

En la decisión de anulación, se indicó que se debe investigar si el precio del alquiler determinado en el contrato con fecha de inicio en 2018 reflejaba el valor de mercado en ese momento, obteniendo un informe adicional del comité de peritos. Se expresó que, si se determina la adecuación al valor de mercado, se debe realizar el aumento aplicando el índice para el periodo solicitado; en caso contrario, el precio del alquiler debe determinarse según la equidad y la justicia.