La Ley de Desastres, sus efectos en nuestras vidas y propiedades (5)

CUARTO CAPÍTULO

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO DE VIVIENDA?

A los propietarios de estructuras evacuadas, demolidas o expropiadas mediante acuerdo, e incluso a quienes, sin ser propietarios, se determine que han residido o tenido un lugar de trabajo en dichas estructuras durante al menos un año como inquilinos o titulares de derechos reales limitados, se les puede otorgar un certificado de vivienda. Este certificado, cuyos procedimientos y principios son determinados por la Presidencia, proporciona crédito, propiedad o derechos reales limitados a través de la cuenta especial de proyectos de vivienda, lugar de trabajo, terrenos o transformación. Los inquilinos o titulares de derechos reales también podrán obtener este certificado.

¿QUÉ FACILIDADES SE OTORGARÁN A LOS PROPIETARIOS?

Se puede otorgar crédito a aquellos propietarios de estructuras evacuadas, demolidas o expropiadas mediante acuerdo que deseen construir o adquirir su vivienda y lugar de trabajo con sus propios medios. A quienes sean considerados pobres o de bajos ingresos según la Ley de Asentamientos Informales (Gecekondu) N.º 775, de fecha 20/7/1966,  “y a otros titulares de derechos” las viviendas o lugares de trabajo que se les entreguen;  también pueden ser otorgados mediante endeudamiento por la Presidencia, la TOKİ o la Administración, de acuerdo con los procedimientos y principios especificados en la Ley N.º 7269, de fecha 15/5/1959, sobre las Medidas a Tomar y la Asistencia a Prestar Debido a Desastres que Afectan la Vida Pública.

En las prácticas llevadas a cabo por la Presidencia; en los casos en que las unidades independientes que se entregarán a quienes sean considerados pobres o de bajos ingresos según la Ley de Barrios Marginales N.º 775 sean compartidas con la Presidencia bajo los principios de copropiedad, los derechos y gravámenes que figuran en el registro de la propiedad del inmueble del beneficiario antes de la transformación, tales como hipotecas, embargos preventivos, embargos y derechos de usufructo, se mantienen en el registro de la propiedad únicamente sobre la cuota del beneficiario. Si el beneficiario no posee otro inmueble de carácter residencial registrado a su nombre en el que pueda residir, se le otorga a él, o a él y a su cónyuge si está casado, un derecho de habitación sobre dicha unidad independiente de acuerdo con las disposiciones del Código Civil Turco N.º 4721.

Esta es una regulación importante para la protección de las personas que tienen derechos en virtud del Código Civil Turco.

¿EXISTE ALGUNA REGULACIÓN QUE SE PUEDA APLICAR PARA REDUCIR EL COSTO DE CONSTRUCCIÓN?

En las áreas de riesgo, zonas de reserva y sobre los inmuebles donde se encuentran estructuras de riesgo, la construcción realizada  de las "unidades independientes" cuyos costos, cuando se considere necesario, en las provincias donde se llevan a cabo las aplicaciones del proyecto, 

+la situación económica actual, 

+las situaciones derivadas de desastres naturales, 

+los valores de mercado de la vivienda y los valores de demolición, así como 

+teniendo en cuenta el patrimonio y los ingresos de las personas en el área de aplicación, 

mediante decisión del Presidente 

1. puede determinarse por debajo de los costes de construcción o del valor de mercado, y 

2. los gastos de infraestructura y equipamiento social podrían no incluirse en el coste de ejecución.

Estos dos elementos reducirán, al menos parcialmente, el coste de construcción. Dado que las personas no podrán mantener sus vidas normales en el lugar donde ocurrió el desastre, esencialmente tampoco tendrán la capacidad de cubrir ningún coste. 

En realidad, lo que se espera en tal situación es que los afectados por el desastre no tengan que asumir ningún coste. Que personas que se encuentran en un entorno donde ni siquiera pueden satisfacer sus necesidades físicas más urgentes se enfrenten a un coste, como si ellas mismas fueran las causantes del desastre natural, herirá la conciencia social.

QUINTO CAPÍTULO

¿CUÁLES SON LAS COMPETENCIAS DE LA PRESIDENCIA DE TRANSFORMACIÓN URBANA (PRESIDENCIA)?

La Presidencia;

1. Tiene la facultad de realizar todo tipo de mapas, planes, proyectos, ordenamiento de terrenos y parcelas, así como procesos de consolidación relacionados con áreas de riesgo, áreas de reserva y bienes inmuebles donde se encuentren estructuras en riesgo.

2. Comprar bienes inmuebles ubicados en estas áreas, ejercer el derecho de tanteo, permutar bienes inmuebles, incluidas las unidades independientes, y transferir la propiedad inmobiliaria o los derechos de desarrollo a otra zona (aquí, el punto que merece atención es la autoridad para transferir a otra zona. Existe la posibilidad de trasladar a las personas fuera de sus espacios vitales a áreas donde podrían verse obligadas a vivir en condiciones más difíciles, a las que no están acostumbradas y que quizás sean peores que sus asentamientos actuales. Al tomar la decisión de traslado, se deben considerar obligatoriamente la vida social de las personas, la educación, la salud, las oportunidades de transporte y otros asuntos similares).

3. Convertir la propiedad inmobiliaria relacionada con las mismas áreas en valores mobiliarios, siempre que se llegue a un acuerdo.

4. Implementar métodos basados en la cooperación entre el sector público y privado, construir o hacer construir edificaciones, incluidos los métodos de permuta por piso o por ingresos, y determinar las cuotas de participación en el terreno (las prácticas mencionadas en este inciso,  de la "Presidencia", con las instituciones y organizaciones vinculadas, relacionadas y asociadas, así como con sus filiales, y conforme a la Ley de Contratación Pública número 4734, de fecha 4/1/2002, pueden realizarse en cooperación con las administraciones sujetas a dicha ley, o bien en el marco de acuerdos sujetos al derecho privado con personas físicas y personas jurídicas de derecho privado),

5. de fecha 23/6/1965 y De acuerdo con los principios establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal número 634, para realizar distribuciones, separar o consolidar cuotas, y establecer derechos reales limitados conforme al Código Civil turco número 4721, de fecha 22/11/2001,

6. para arrendar y vender bienes inmuebles que sean propiedad del Tesoro y que hayan sido transferidos a la Presidencia en el marco de esta Ley; bienes inmuebles  expropiados por la Presidencia bajo esta Ley, así como aquellos que correspondan a la cuota de la Presidencia como resultado de las aplicaciones llevadas a cabo, con el fin de generar ingresos para la cuenta especial de proyectos de transformación,

7. para adquirir viviendas y locales comerciales listos para su uso, así como para transferirlos, en el marco de esta Ley,

8. para realizar todo tipo de aplicaciones que generen ingresos y beneficios en las áreas de reserva designadas,

9. para realizar deducciones por cuotas de participación en la regularización en los planes de parcelación, con el fin de completar, si se considera necesario, la tasa de participación de la primera aplicación, en caso de existir,

está facultada.

El alquiler y la venta de los bienes inmuebles que pasan a disposición del Ministerio en el marco de la Ley, excluyendo aquellos que serán entregados a los titulares de derechos, están exentos de las disposiciones de la Ley de Licitaciones del Estado n.º 2886, de fecha 8/9/1983.  La Presidencia está facultada para determinar los procedimientos y principios relativos a las operaciones de alquiler y venta. 

En el marco de esta Ley, los bienes inmuebles del Tesoro transferidos a la Presidencia; pueden ser vendidos directamente a las instituciones y organizaciones vinculadas, relacionadas o asociadas al Ministerio y sus filiales, a los municipios y sus empresas, a las instituciones y organizaciones públicas y a las organizaciones profesionales con carácter de institución pública; y, en el caso de inmuebles situados dentro de los límites municipales y zonas adyacentes que contaban con edificaciones antes del 30/3/2014, principalmente a los propietarios de las estructuras y a sus sucesores legales o contractuales, conforme a la Ley n.º 4706 sobre la "Evaluación de los Bienes Inmuebles del Tesoro y la Modificación de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido", a quienes se mencionan en los apartados (b), (c), (d) y (e) del primer párrafo del artículo 4, titulado "Venta Directa", al valor de mercado; y a las cooperativas y municipios establecidos con el fin de construir pequeños polígonos industriales, pueden ser vendidos directamente a un precio determinado por la Presidencia, siempre que no sea inferior al cincuenta por ciento del valor de mercado, o pueden ser alquilados directamente a un precio determinado por la Presidencia.     

De acuerdo con el segundo artículo mencionado anteriormente, en las adquisiciones y permutas que se realicen; si el propietario acepta la oferta de compra/permuta realizada por la Presidencia, se redactará un acta sobre el acuerdo alcanzado, la cual será firmada por las partes. Esta acta, que contiene todas las características legales y fácticas del bien inmueble objeto del acuerdo, el precio de compra, los datos de identidad del propietario y las declaraciones de aceptación relativas al registro o cancelación de los inmuebles en el registro de la propiedad, se considera la declaración de renuncia del propietario y, ante el registro de la propiedad,  se considera la causa legal para el registro a nombre de la Presidencia. El registro o la cancelación del inmueble a nombre de la Presidencia se realiza de oficio por la oficina del registro de la propiedad basándose en esta acta.       

Asimismo, el derecho de tanteo de la Presidencia, especificado en el mismo artículo, se ejerce en caso de venta total o parcial de estos inmuebles a terceros ajenos a los propietarios del área o parcela, independientemente de si la Presidencia/Tesorería es copropietaria de los inmuebles bajo el alcance de esta ley y de si existe una propiedad compartida o individual en dichos inmuebles. Los procedimientos y principios relativos al ejercicio del derecho de tanteo serán determinados por la Presidencia.

Esto significa que, en caso de que la Presidencia/Tesorería sea copropietaria, cuando los otros copropietarios deseen disponer de sus inmuebles o realizar una venta, primero  deben ofrecerlos a los otros accionistas. Dado que la Tesorería/Presidencia también será copropietaria, estará en posición de ejercer su derecho de tanteo. 

En nuestro próximo artículo, se examinarán las prácticas del Ministerio y los procesos relacionados con los litigios.

Abogada mediadora NURDAN HERIS