La Ley de Desastres, sus efectos en nuestras vidas y propiedades (4)

DEMOLICIÓN Y POSTERIORIDAD

Una vez realizada la evaluación de riesgos, transcurridos los plazos de apelación y confirmada la condición de estructura de riesgo, llega el turno de la fase de demolición del edificio. Con la demolición del edificio, el inmueble se convierte en terreno.

En los inmuebles que se convierten en terrenos tras la demolición del edificio, la servidumbre de paso o la propiedad horizontal previamente establecida se cancela de oficio por la oficina del registro de la propiedad correspondiente a petición de la Presidencia, sin necesidad de buscar el consentimiento de los interesados, y se registra a nombre de los propietarios en proporción a sus cuotas, ya sea mediante una valoración basada en su condición anterior o especificando las condiciones del acuerdo alcanzado con el propietario en el registro de la propiedad. La naturaleza de los inmuebles se registra de oficio según la situación actual.

Los derechos reales y personales que figuran en el registro de estos inmuebles, así como todo tipo de gravámenes que restrinjan o prohíban el derecho de enajenación, continúan sobre las cuotas. Los derechos y gravámenes mencionados no constituyen un obstáculo para la realización de operaciones de consolidación, segregación, rectificación de área, partición, creación, abandono, registro, establecimiento de servidumbre de paso y propiedad horizontal en el registro de la propiedad, y no se requiere el consentimiento de los propietarios ni de los interesados en estas operaciones.

En la fase de establecimiento de servidumbre de paso y propiedad horizontal para las nuevas construcciones, los derechos y gravámenes mencionados se mantienen, sin necesidad de consentimiento, únicamente sobre las unidades independientes que correspondan al propietario sujeto a dichos derechos y gravámenes. En el área de aplicación, las operaciones de cambio de naturaleza, consolidación, segregación, rectificación de área, partición, creación, abandono y registro son realizadas o encargadas de oficio por la Presidencia, la TOKİ o la Administración sin necesidad de consentimiento.

Es fundamental que estos terrenos sean evaluados por sus propietarios. En este marco, en la etapa o manzana donde se realiza la aplicación en áreas de riesgo y áreas de reserva, y en el caso de estructuras de riesgo, en las parcelas donde se encuentran dichas estructuras, antes de que las estructuras sean demolidas, se decide mediante la MAYORÍA SIMPLE de los copropietarios en proporción a sus cuotas sobre la consolidación de las parcelas, la aplicación individual o combinada o a nivel de manzana de zonificación, las operaciones de segregación, abandono, creación y registro en el catastro, la reconstrucción de edificios, la venta de cuotas, la reevaluación mediante permuta por obra, participación en ingresos u otros métodos, independientemente de si son copropietarios de la estructura o no. La proporción, que anteriormente se preveía como de dos tercios, se ha convertido en mayoría simple con la última regulación.

El cambio más importante introducido aquí es la adopción del quórum de MAYORÍA SIMPLE en lugar de la mayoría de dos tercios. Se ha renunciado a la mayoría cualificada y se ha hecho posible realizar la transformación con la decisión de más de la mitad.

Las operaciones de consolidación, segregación, rectificación de área, partición, creación, abandono, registro y similares requeridas por las nuevas aplicaciones, todo tipo de permisos y licencias relacionados con la demolición y construcción, y todos los trabajos y operaciones que deban llevarse a cabo ante otras administraciones/instituciones y organizaciones con el consentimiento de todos los propietarios e interesados, se realizan en base a la decisión tomada por la mayoría simple de los copropietarios en proporción a sus cuotas.

Se pueden presentar a la Administración el acta de decisión firmada por los propietarios que han llegado a un acuerdo o copias de los poderes/contratos pertenecientes a los propietarios que han llegado a un acuerdo, en relación con la decisión tomada por la mayoría simple de los copropietarios. Las cuotas de terreno de aquellos que no se adhieren a la decisión tomada por la mayoría simple de los copropietarios en proporción a sus cuotas se venden a los otros copropietarios que han llegado a un acuerdo mediante subasta pública, previa determinación de su valor de mercado por parte de la Presidencia y sin ser inferior a dicho valor. La determinación del valor de mercado es de gran importancia aquí. En caso de que el valor de mercado no se determine correctamente, el propietario podría enfrentarse al riesgo de ser perjudicado.

Si la venta a los copropietarios no puede realizarse de esta manera, estas cuotas son adquiridas por la Presidencia, la Administración o la TOKİ, que llevará a cabo el proyecto de transformación, pagando el valor de mercado determinado en las áreas de riesgo y áreas de reserva.

En este caso, la Presidencia/Administración se convertirá así en copropietaria del inmueble.

En el caso de estructuras de riesgo, la operación de venta se repite hasta que se realice la venta a otros copropietarios que hayan llegado a un acuerdo o, con la decisión de los copropietarios que hayan llegado a un acuerdo, a terceros, siempre que acepten realizar la operación de acuerdo con el convenio alcanzado.

En caso de que los terrenos o cuotas de terreno de los propietarios que no se adhieran a la decisión tomada por la "mayoría simple" de los copropietarios en proporción a sus cuotas sean vendidos a terceros distintos de los copropietarios que han llegado a un acuerdo hasta que se realice la venta de acuerdo con la Ley, es obligatorio que el comprador notifique su dirección de notificación electrónica a la oficina del registro de la propiedad para poder realizar la operación de registro.

La propuesta que contiene la decisión tomada y las condiciones del acuerdo, o el lugar donde se puede ver y examinar la propuesta, es notificada por los propietarios que han tomado la decisión por mayoría simple en proporción a sus cuotas a los propietarios que no se han adherido a la decisión tomada por mayoría simple, a través de notario o mediante publicación en la oficina del jefe de barrio (muhtar) correspondiente durante quince días. En la notificación realizada mediante publicación en la oficina del muhtar correspondiente, se considera realizada la notificación el último día de la publicación. En esta notificación, también se informa que, si la propuesta no se examina en un plazo de quince días a partir de la fecha en que se realizó/se considera realizada la notificación, o si la propuesta no se acepta dentro del mismo plazo, las cuotas de terreno se venderán en el marco de esta Ley.

En el proceso de venta de cuotas de terreno, las notificaciones que realizará la Presidencia/Administración se llevan a cabo mediante la notificación del documento a notificar a través de la Puerta de e-Gobierno (e-Devlet) y su publicación en la oficina del muhtar correspondiente durante quince días, y se considera realizada la notificación el último día de la publicación en la oficina del muhtar. A los propietarios que hayan notificado sus direcciones de notificación electrónica al registro de la propiedad, se les notifica a través de dicha dirección. Los derechos como hipotecas, embargos preventivos, embargos y derechos de usufructo sobre las cuotas que se venderán mediante subasta pública y sobre los inmuebles transferidos a la Presidencia/Administración o TOKİ a cambio de su valor mediante acuerdo en las áreas y parcelas dentro del alcance de la Ley, continúan sobre el precio de venta después de la venta. Es decir, los terceros acreedores pueden cobrar sus deudas sobre el precio a pagar por dicho inmueble.

Con esta operación, también se interviene en el ámbito del derecho de ejecución, y el derecho de crédito que se convierte en efectivo a través de dicha operación de venta encuentra la oportunidad de ser cobrado.

Tras la operación de venta, los derechos en el registro de la propiedad también se cancelan de oficio por la oficina del registro de la propiedad a petición de la Presidencia.

En caso de que la operación de venta sea cancelada por decisión judicial, excepto en el caso de que sea cancelada por el motivo de que el precio de venta se calculó de forma incompleta, tras la notificación de la situación por parte de la Presidencia a la oficina del registro de la propiedad correspondiente, el terreno o cuota de terreno vendido,

+ si no ha sido transferido a una tercera persona después de la operación de venta o

+ si no ha sido sometido a una aplicación que haga legal y/o fácticamente imposible su registro directo a nombre del propietario anterior a la venta

se registra de oficio a nombre de su antiguo propietario y se establece y registra una hipoteca legal a favor del comprador por el importe del precio de venta hasta que se asegure la devolución del precio de venta.

En caso de que la operación de venta sea cancelada por el motivo de que el precio de venta se calculó de forma incompleta, la decisión judicial se aplica pagando la diferencia entre el precio de venta y el precio a calcular de la manera especificada en la decisión judicial por parte del propietario que compró la cuota al antiguo propietario cuya cuota fue vendida. Es decir, aceptando la validez de la operación de venta, se asegurará la eliminación del agravio pagando la diferencia al antiguo propietario.

En caso de que se dicte una sentencia contra la Presidencia/Administración en la dirección de indemnizar el daño del propietario cuya cuota fue vendida por el motivo de que el precio de venta se calculó de forma incompleta por decisión judicial, el precio cuya orden de pago se dicte será pagado por el propietario que compró la cuota al antiguo propietario cuya cuota fue vendida, a más tardar dentro de los 15 días siguientes a la fecha de la notificación que la Presidencia/Administración le hará al respecto. En caso de que el pago sea realizado por la Presidencia/Administración debido a que el pago no se realizó dentro del plazo otorgado, el precio pagado se cobra al propietario que compró la cuota de acuerdo con las disposiciones generales.

Con esta regulación, la Presidencia/Administración tendrá que cumplir personalmente con la obligación de indemnización para el antiguo propietario.

No debe olvidarse que, la Presidencia/Administración puede permanecer como copropietaria, así como vender su propia cuota de terreno a terceros.

En caso de que no se pueda llegar a un acuerdo con la "mayoría simple" dentro de los treinta días siguientes a la notificación realizada a los propietarios del terreno cuyo edificio ha sido demolido, también se puede recurrir a la expropiación urgente por parte de la Presidencia/Administración/TOKİ para los inmuebles propiedad de personas físicas o personas jurídicas de derecho privado.

Las expropiaciones que se realizarán de acuerdo con esta Ley se consideran expropiaciones con fines de realización de proyectos de asentamiento en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley de Expropiación N.º 2942 de fecha 4/11/1983, y el pago de la primera cuota se realiza a razón de una quinta parte de los importes determinados según dicho párrafo. Las operaciones de expropiación de inmuebles cuya casilla de propiedad está abierta en el registro de la propiedad, así como aquellos cuyos herederos no están determinados, a los que se ha nombrado un administrador judicial, que están en disputa o sobre los cuales se ha establecido un derecho real limitado, están sujetos a las disposiciones del mismo artículo.

La Presidencia/Administración/TOKİ está autorizada para obtener certificados de herencia, nombrar administradores judiciales o actuar según el último propietario registrado en el registro de la propiedad para la ejecución de las operaciones de expropiación y otras operaciones a realizar de acuerdo con esta Ley. En caso de que el propietario registrado en el registro de la propiedad haya fallecido, la Presidencia/Administración/TOKİ puede obtener un certificado de herencia para la operación de expropiación, así como solicitar la rectificación del registro en el registro de la propiedad mediante solicitud administrativa o vía judicial si es necesario. En caso de llegar a un acuerdo para la expropiación, se redacta un contrato y un acta de conciliación que incluye la renuncia y el consentimiento relativos al registro o cancelación del inmueble entre la Presidencia/Administración/TOKİ y los interesados, y se envía a la oficina del registro de la propiedad correspondiente para asegurar que la expropiación se registre de oficio en el registro de la propiedad.

Como se puede observar, se pueden realizar trabajos y operaciones con facultades bastante amplias, y es necesario que los propietarios y sus herederos sigan de cerca el proceso para la protección del derecho de propiedad con respecto a los trabajos y operaciones realizados por la Presidencia, la Administración y la TOKİ.

Abogada Mediadora NURDAN HERİS