La Ley de Desastres, sus efectos en nuestras vidas y propiedades (7)

¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES PARA QUE LAS APLICACIONES SE REALICEN DE OFICIO?

Es posible que se hayan producido condiciones extraordinarias. En áreas donde se encuentran estructuras con un riesgo tal que podrían colapsar, o en áreas con estructuras que han colapsado por sí mismas o que han sufrido daños graves o corren el riesgo de sufrirlos debido a deslizamientos de tierra, corrimientos, inundaciones, caída de rocas, incendios o explosiones, las aplicaciones de transformación pueden ser realizadas o encargadas por la Presidencia de oficio, sin necesidad del consentimiento de los propietarios o partes interesadas. Los límites del área donde se llevará a cabo la aplicación se determinarán considerando la integridad de la misma.

En el marco de este artículo, la detección de estructuras de riesgo se realiza de oficio por la Presidencia, cubriendo los gastos desde la Cuenta Especial de Proyectos de Transformación y, previa solicitud de la Presidencia, mediante la apertura o el encargo de apertura de puertas/áreas cerradas con la asistencia de suficientes fuerzas del orden, basándose en el permiso escrito otorgado por la autoridad administrativa local.

Se consideran estructuras de riesgo aquellas que la Presidencia o la administración determinen que deben ser evacuadas y demolidas urgentemente debido a la situación peligrosa del terreno donde se encuentra el edificio o por los daños y la destrucción que presenta el mismo.

La lista de estructuras detectadas/aceptadas como de riesgo se fija en la puerta de dichas estructuras, lo cual equivale a una notificación, y se anuncia en la jefatura de barrio (muhtarlık) correspondiente durante dos días. Con este anuncio, se considera que el proceso de detección de la estructura de riesgo ha sido notificado personalmente a los propietarios. Los propietarios o sus representantes legales pueden presentar objeciones contra las detecciones de estructuras de riesgo en un plazo de dos días, y dichas objeciones serán examinadas y resueltas por comités técnicos en un plazo de tres días.

Como se puede observar, los plazos aquí se han mantenido mucho más cortos. Cuando no se trata de un riesgo probable, sino de un riesgo ya ocurrido, los plazos de anuncio en la jefatura de barrio, que anteriormente se preveían en quince días, se han limitado aquí a solo DOS DÍAS. Las objeciones también podrán presentarse dentro del mismo plazo y la resolución de las mismas se producirá en solo TRES DÍAS. Sin embargo, en la práctica anterior, se preveía un plazo separado para las objeciones después del anuncio en la jefatura de barrio. Se ha desarrollado un procedimiento diferente aquí para acelerar el proceso.

OBLIGACIÓN DE DESALOJO

Es obligatorio que el desalojo de las estructuras se realice dentro del plazo otorgado por la Presidencia. La notificación relativa al desalojo se realiza de la manera especificada en el segundo párrafo. En las aplicaciones que se realicen conforme a este artículo, se puede brindar asistencia para la mudanza a los propietarios, inquilinos y titulares de derechos reales limitados, siempre que residan en la estructura.

En caso de que las estructuras no sean desalojadas en el plazo otorgado, si la Presidencia lo solicita, las acciones y procedimientos destinados al desalojo y la demolición pueden ser realizados o encargados por la Presidencia, mediante la apertura o el encargo de apertura de puertas/áreas cerradas con la asistencia de suficientes fuerzas del orden, basándose en el permiso escrito otorgado por la autoridad administrativa local.

FACULTAD DE REGISTRO DE OFICIO DE LA PRESIDENCIA

Todos los procedimientos de registro de la propiedad y catastro, incluidos los procesos de venta, transferencia, constitución de hipotecas, así como la cancelación de derechos y gravámenes en el registro de la propiedad, todo tipo de permisos y licencias relacionados con la demolición y construcción, y los procedimientos que se llevarán a cabo ante otras administraciones, se realizan a solicitud de la Presidencia sin necesidad del consentimiento de los propietarios o partes interesadas.

REGISTRO A NOMBRE DEL TESORO

Los bienes inmuebles pertenecientes a instituciones y organizaciones públicas ubicados en el área de aplicación que se incluirán en las aplicaciones de transformación, así como todos los demás bienes inmuebles sujetos a propiedad privada, se registran a nombre del Tesoro a solicitud de la Presidencia. La licencia de construcción para las nuevas estructuras a realizar se emite a nombre del Tesoro, y hasta que se realice la transferencia de las unidades independientes correspondientes a los derechos de los titulares, se establece la servidumbre de piso y la propiedad horizontal a nombre del Tesoro.

En las aplicaciones llevadas a cabo en el marco de este artículo, se puede convocar a licitación sin necesidad de un proyecto de aplicación. Este es un punto interesante: ¿cómo se convocará a una licitación sin saber qué se va a hacer y sin haber preparado aún el proyecto de aplicación? Es decir, ¿en base a qué se determinarán el trabajo a realizar y las cifras de la licitación? Sin saber cuál es el trabajo a realizar, ¿cuántos trabajadores se emplearán, cuántos materiales se necesitarán comprar y en cuánto tiempo se completará? Todos estos puntos son conceptos fundamentales de una licitación y, ¿cómo se llevará a cabo una licitación sin conocer estos elementos, cómo continuará después y cómo concluirá? Supongo que será algo que veremos sobre la marcha.

¿QUÉ PASARÁ CON LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN EN CURSO?

Los contratos de construcción firmados anteriormente con respecto a los bienes inmuebles ubicados dentro de los límites del área de aplicación se consideran rescindidos a partir de la fecha en que se considere apropiado que la Presidencia lleve a cabo las aplicaciones, sin necesidad del consentimiento de las partes de dichos contratos ni de otros interesados.

Los contratos de construcción que hayan sido anotados en el registro de los bienes inmuebles se cancelan a solicitud de la Presidencia. Si se ha realizado algún trabajo o aplicación basándose en los contratos considerados rescindidos, se realizará una liquidación entre el contratista que realizó dichos trabajos y la Presidencia.

A excepción de los pagos de asistencia para el alquiler, si una de las partes del contrato ha realizado algún pago a la otra, las partes tienen derecho a reclamarse mutuamente los pagos realizados en el marco de las disposiciones generales. Si los bienes inmuebles en el área de aplicación fueron transferidos al contratista en el registro de la propiedad basándose en contratos considerados rescindidos, los nuevos bienes inmuebles resultantes de la aplicación se registran de oficio a nombre de los antiguos propietarios que realizaron la transferencia al contratista, considerando los estudios de titularidad de derechos.

CUALIDADES DE LOS BIENES INMUEBLES A CONSTRUIR

La naturaleza y el tamaño de las viviendas y lugares de trabajo a construir son determinados por la Presidencia.

Los estudios de titularidad de derechos se llevan a cabo considerando el valor del bien inmueble actual del titular del derecho y el valor de la vivienda o lugar de trabajo que se le entregará en la nueva estructura, o, si la Presidencia toma una decisión al respecto, mediante métodos como la permuta por piso, participación en los ingresos y similares.

En caso de que el titular del derecho necesite endeudarse, se firma un contrato con él sobre el monto del endeudamiento y no se otorga la escritura de propiedad hasta que se pague la totalidad del monto del endeudamiento.

En caso de que la unidad/unidades independientes que corresponden al titular del derecho no sean recibidas dentro de los plazos determinados por la Presidencia, el derecho del titular sobre dicha unidad/unidades independientes finaliza; el valor de su bien inmueble anterior a la transformación se actualiza y se deposita en una cuenta a plazo a nombre del titular del derecho; los derechos y gravámenes como hipotecas, embargos preventivos, embargos y derechos de usufructo que figuran en el registro de la propiedad del bien inmueble anterior a la transformación del titular del derecho se mantienen sobre el valor del bien inmueble depositado a nombre del titular; los derechos y gravámenes en el registro de la propiedad se cancelan de oficio por la oficina del registro de la propiedad a solicitud de la Presidencia y se notifica la situación al titular del derecho. Estas unidades independientes registradas a nombre del Tesoro se transfieren a la Presidencia.

Esto es claramente una liquidación. Por lo tanto, el tema de la notificación, que ha adquirido una naturaleza muy diferente, vuelve a ser de gran importancia. No haber tenido conocimiento de la notificación realizada por la Presidencia puede causar un gran perjuicio; el bien inmueble recién construido puede escaparse de las manos de la persona. Es necesario enfatizar una vez más, en esta ocasión, que es un proceso que debe seguirse con mucha atención.

Abogada Mediadora NURDAN HERİS