Situación actual y mediación en la determinación del precio del alquiler para el nuevo periodo

El aumento exorbitante de los precios de los alquileres ha enfrentado a inquilinos y propietarios. En el marco de las recientes reformas legales, la determinación del precio en los nuevos contratos de alquiler también se ha convertido en un tema de debate. La abogada mediadora Nurdan Heris analiza las discusiones recientes y el nuevo periodo para 12punto.

La primera parte del artículo de dos entregas de Heris es la siguiente:

PRIMERA PARTE

Primeros pasos en la determinación del alquiler a la luz de las nuevas regulaciones

La relación de alquiler está regulada en nuestro sistema jurídico en los artículos 299-378 del Código de Obligaciones Turco n.º 6098. La sección que regula los alquileres de viviendas y locales comerciales techados, que afecta estrechamente a la sociedad, se encuentra entre los artículos 339-356. Dichas regulaciones se examinarán junto con las disposiciones de la Ley n.º 6325 sobre Mediación en Disputas Civiles.

¿Cuál es el objeto de la relación de alquiler y qué significa?

El objeto de la relación de alquiler es un bien, y dado que satisface principalmente la necesidad de vivienda, el “alquiler de vivienda” constituye el centro de la agenda social.

La relación de alquiler es la entrega del derecho de uso de un bien perteneciente a otra persona a un tercero, a cambio de un precio determinado, dentro de los límites legales y el marco del contrato establecido entre las partes.

¿Quiénes son las partes de la relación de alquiler?

En la relación de alquiler, por un lado está el inquilino y, por el otro, el arrendador. El arrendador puede ser el propietario o alguien autorizado por el propietario.

¿Cómo se determina el precio en la relación de alquiler?

Al inicio de la relación de alquiler, el precio puede acordarse libremente. Este precio puede establecerse tanto en liras turcas como en moneda extranjera.

¿Termina el contrato de alquiler cuando finaliza su periodo?

En los alquileres de viviendas y locales comerciales techados, si el inquilino no notifica al menos quince días antes del vencimiento de los contratos de duración determinada, se considera que el contrato se ha prorrogado por un año bajo las mismas condiciones. Independientemente de cuántos años se haya estipulado el contrato, al finalizar el plazo, es una relación que puede continuar prorrogándose año tras año.

¿Cuál será el precio del alquiler en el periodo renovado?

1. Si las partes determinaron la tasa de aumento en el contrato: Los acuerdos de las partes sobre el precio del alquiler a aplicar en los periodos renovados son válidos siempre que no superen la tasa de “cambio según los promedios de doce meses en el índice de precios al consumidor” del año anterior. Esta regla también se aplica a los contratos de alquiler de más de un año de duración.

2. Si las partes no determinaron la tasa de aumento en el contrato: Si no se ha llegado a un acuerdo al respecto, el precio del alquiler será determinado por el juez según la equidad, teniendo en cuenta el estado del inmueble alquilado, sin superar la tasa de “cambio según los promedios de doce meses en el índice de precios al consumidor” del año anterior.

¿Pueden las partes acudir directamente a los tribunales?

Si las partes no han podido llegar a un acuerdo sobre el nuevo precio del alquiler en los contratos que se renovarán a partir del 1 de septiembre de 2023, dado que el tema se evaluará en el marco de la “mediación como requisito procesal”, primero deben solicitarlo a la Oficina de Mediación o designar voluntariamente a un mediador que consideren adecuado. Pueden realizar esta solicitud personalmente o a través de sus abogados.

¿Qué sucede si las partes no acuden a la mediación?

Acudir al mediador antes del juicio constituye el cumplimiento de un requisito procesal. En caso de presentar una demanda sin realizar esta solicitud, la demanda será rechazada sin entrar en el examen de fondo, ya que no se ha cumplido el requisito procesal.

¿Se puede solicitar un mediador para los casos de determinación de alquiler presentados antes del 1 de septiembre de 2023?

Para los casos de determinación de alquiler presentados antes del 1 de septiembre de 2023, las partes pueden beneficiarse de la institución de la mediación solicitando tiempo al tribunal y realizando una solicitud voluntaria. Aquí no se aplican las disposiciones de mediación como requisito procesal. El juez puede considerar esta solicitud como una cuestión prejudicial. Si las partes no llegan a un acuerdo en esta solicitud, sus casos pueden continuar donde quedaron. Si las partes llegan a un acuerdo, tras presentar el acuerdo al tribunal, el caso pierde su objeto y, dado que el acta del mediador equivale a una sentencia judicial, las partes continuarán su relación en el marco de dicha acta.

¿Cuánto dura el proceso de mediación?

El mediador concluye la solicitud dentro de las TRES SEMANAS siguientes a la fecha en que fue asignado. Este plazo puede ser prorrogado por el mediador por un máximo de una semana en casos necesarios.

¿Se suspenden los plazos de prescripción durante el proceso de mediación?

Con la solicitud de mediación, los plazos de prescripción y otros plazos se interrumpen. Una vez finalizado el proceso, comienzan a correr nuevamente desde donde quedaron.

¿Qué sucede con la parte que no asiste al proceso de mediación sin justificación?

La parte que, a pesar de la solicitud de la otra parte y la invitación del mediador, no asiste a la primera reunión sin justificación y, por lo tanto, causa que la reunión no pueda llevarse a cabo, será responsable de todos los gastos judiciales, incluso si el caso resulta parcial o totalmente a su favor, y no se dictará sentencia de honorarios de abogado a su favor.

¿Qué se obtiene como resultado de la mediación?

Las conversaciones en el proceso de mediación se mantienen confidenciales. Si finalmente hay un acuerdo, el documento redactado tiene carácter de SENTENCIA (decisión judicial). Si las partes no cumplen con lo acordado a pesar del acuerdo, la DECISIÓN puede ser ejecutada obteniendo un CERTIFICADO DE EJECUTABILIDAD del tribunal de paz civil.

¿Cuál es la tarifa a pagar al mediador?

1. Cuando se realiza una asignación por la oficina de mediación como requisito procesal; si las partes llegan a un acuerdo: Se paga una tarifa de mediación determinada aplicando una tasa del 6% sobre la diferencia entre el nuevo precio del alquiler y el anterior. Este costo puede ser compartido equitativamente entre las partes o asumido por una de ellas. Dicho monto no puede ser inferior a la tarifa de dos horas determinada por el ministerio.

2. Cuando se realiza una asignación por la oficina de mediación como requisito procesal; si las partes no llegan a un acuerdo: Dicho monto es igual a la tarifa de dos horas determinada por el Ministerio y es pagado al mediador por el Ministerio; las partes no realizan ningún pago.

3. En la mediación voluntaria, las partes tienen la posibilidad de determinar y pagar libremente un monto superior al límite inferior determinado por el Ministerio y superior a la tasa del 6% a aplicar sobre el monto del acta de acuerdo. Si las partes no llegan a un acuerdo en la mediación voluntaria, el Ministerio no realiza ningún pago al mediador. Las partes están obligadas a pagar al mediador el límite inferior determinado por el Ministerio, es decir, el costo de la tarifa de dos horas.

¿Qué sucede si se llega a un acuerdo en la mediación?

Las partes cumplen con sus obligaciones de acuerdo con el acta de mediación redactada. Si las obligaciones no se cumplen, las partes pueden ejecutar la decisión obteniendo un CERTIFICADO DE EJECUTABILIDAD del tribunal de paz civil.

¿Qué sucede si no se llega a un acuerdo en la mediación?

Las partes acuden al tribunal personalmente o a través de sus abogados para determinar el nuevo precio del alquiler.

¿Qué tribunal es competente?

Los tribunales de paz civil son competentes para la determinación del precio del alquiler.

ABOGADA MEDIADORA NURDAN HERIS