Nueva era en la transformación urbana: ¡El Estado se apoderará de los títulos de propiedad de esas personas!

Se han iniciado cambios importantes en la práctica para la transformación urbana y los edificios de riesgo. De acuerdo con el reglamento publicado hoy, el proceso de transformación ahora puede iniciarse con la solicitud de un solo titular de derechos, y se ha abierto el camino para que las cuotas de terreno de los copropietarios que no participen en la decisión sean vendidas por el sector público. También se ha introducido un derecho de compra preferente para las instituciones públicas sobre los terrenos resultantes tras la demolición.

Con la regulación realizada, mientras se acelera el proceso de transformación de los edificios de riesgo contemplados en la Ley n.º 6306, se ha reconfigurado el procedimiento a seguir para la venta de las cuotas de terreno. El nuevo reglamento ha entrado en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial.

LAS DECISIONES AHORA PODRÁN TOMARSE POR MAYORÍA SIMPLE

En operaciones como la demolición de edificios de riesgo o la construcción de nuevas estructuras, bastará con la aceptación de la mayoría simple de los copropietarios. Esta mayoría se aplicará en decisiones críticas como la fusión de parcelas, la segregación, la venta de participaciones o los acuerdos de construcción a cambio de pisos. Es decir, ya no se requerirá la aprobación individual de cada titular de derechos.

Otro cambio importante es que la solicitud de un solo propietario se ha vuelto suficiente para la fase de decisión. De este modo, cuando una persona presente una solicitud, todos los accionistas serán convocados a una reunión. Los anuncios se realizarán en la oficina del jefe de barrio (muhtarlık), en la puerta del edificio o a través de notario, y el periodo de anuncio no superará los 15 días. Al finalizar este plazo, se considerará que la notificación ha sido realizada.

En la reunión, todas las decisiones que se tomen se aprobarán por mayoría simple y se registrarán en un acta.

SE ABRE EL CAMINO A LA VENTA PARA QUIENES NO SE SUMEN A LA DECISIÓN

Para que los accionistas que no se sumen a la decisión puedan acceder a las resoluciones y ofertas, los documentos pertinentes se pondrán a disposición para su consulta en la oficina del jefe de barrio o en las direcciones designadas; para aquellos que tengan una dirección de notificación electrónica, la notificación se realizará por vía digital. Si quienes no se sumen a la decisión no aprueban o evalúan la oferta en los 15 días siguientes a la notificación, sus cuotas saldrán primero a la venta para los demás copropietarios. La venta se realizará mediante subasta y siempre que no sea por debajo del valor de mercado. Si la venta no se concreta, las instituciones públicas o la TOKİ podrán intervenir y adquirir las cuotas en su nombre.

En el marco de los acuerdos en edificios de riesgo, la cuota de terreno también podrá venderse a terceros; para ello, será necesario llegar a un acuerdo en la decisión.

En el caso de inmuebles que se conviertan en terrenos tras la demolición, si se toma una decisión de venta, el terreno se ofrecerá prioritariamente al sector público. Si la TOKİ, la administración pertinente o las instituciones dependientes del ministerio lo consideran oportuno, el contrato de vivienda o local comercial podrá firmarse directamente con los propietarios del terreno.

NUEVA REGULACIÓN PARA LA FUSIÓN DE PARCELAS Y LA TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE EDIFICACIÓN

En la fusión de parcelas donde existan varios edificios de riesgo, se buscará la aprobación por mayoría simple en cada parcela por separado. Si la fusión se realiza con parcelas vacías, se requerirá la unanimidad de los propietarios de dichas parcelas vacías.

A los propietarios de áreas donde no se pueda construir debido a las condiciones del suelo, riesgo de desastre o restricciones de zonificación, se les podrá asignar una cuota de otra parcela. En tales casos, existe la condición de que todos los propietarios se fusionen en una sola parcela conforme a la zonificación y se obtenga su aprobación.

Dentro del procedimiento de venta, si la primera licitación no tiene éxito, el proceso comenzará de nuevo con la solicitud de la mayoría simple. Las fechas de venta se anunciarán y se informará a los propietarios a través de e-Devlet.

Las exenciones de impuestos y tasas seguirán aplicándose de forma proporcional al área de la parcela que contenga la estructura de riesgo.

POR ÚLTIMO, ACTUALIZACIÓN EN LA TASA DE GARANTÍA

Con otra actualización realizada en la legislación, se informó que las garantías obtenidas en el marco de las licencias de construcción emitidas a partir del 1 de enero de 2024 podrán ser reajustadas al nivel del 6 por ciento a solicitud del contratista.

En este contexto, en la transformación urbana se han aclarado tanto los procesos de toma de decisiones como se han puesto en marcha nuevas prácticas en nombre del sector público para aquellos accionistas que no participan en el proceso.

Fuente de la noticia: 12punto