Renta inmobiliaria

La formación de rentas urbanas en Turquía es directamente proporcional a las actividades del sector de la construcción en el país. Especialmente en periodos de expansión monetaria, las inversiones en países en desarrollo como Turquía se dirigen hacia la infraestructura y el sector de la construcción. En Turquía, se ha producido un desarrollo en esta dirección desde la década de 2000. Por lo tanto, para comprender el desarrollo de las rentas urbanas, analicemos la evolución del sector de la construcción en nuestro país. La participación del sector de la construcción en el PIB de Turquía ha aumentado; en los 22 años que abarca el estudio, ha subido desde niveles del 4,5-4% hasta el 7,5%. Sin embargo, se observa que a partir de 2017 su participación ha descendido a niveles del 6%.

El crecimiento anual del sector de la construcción experimenta grandes fluctuaciones. Se observan crecimientos positivos superiores al 20%, pero al mismo tiempo también se registran crecimientos negativos del 20%. Se observa que las crisis económicas afectan al sector de la construcción. El impacto de las crisis de 2001 y 2008 se refleja en el sector de la construcción en forma de crecimiento negativo. Además, el sector de la construcción ha experimentado un crecimiento negativo después de 2018.

En Turquía, los extranjeros también se han orientado hacia la compra de bienes inmuebles y, debido a esta demanda, según las cifras del TÜİK, se realizaron 278.927 ventas a extranjeros entre 2013 y 2021. En 2024, se vendieron 23.781 viviendas a extranjeros. En el periodo de enero a junio de 2025, el número de viviendas vendidas a extranjeros fue de 9.354. El interés de los extranjeros por la compra de viviendas en nuestro país está disminuyendo.

En el periodo 2010-2020, los índices de precios de la vivienda y los precios unitarios mostraron un aumento mayor que las tasas del IPC y del IPP. Esto indica que, durante dicho periodo, los aumentos de los precios de la vivienda fueron superiores a la inflación y, por tanto, que las rentas urbanas aumentaron en términos reales. El desarrollo y la profundización de los mercados financieros en Turquía, las políticas monetarias y fiscales expansivas, el aumento de las facilidades crediticias de los bancos, la tendencia relativamente baja de los tipos de interés de los préstamos, los instrumentos del mercado de capitales como los GYO (Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria), GYF (Fondos de Inversión Inmobiliaria), certificados de alquiler y las regulaciones institucionales también han tenido efectos importantes en el aumento de las rentas inmobiliarias urbanas.

Aunque la política de vivienda parece estar determinada únicamente por el gobierno y la burocracia, algunas estructuras especializadas también influyen en estas políticas. Estas son:

• Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático

• TOKİ (Administración de Desarrollo de Vivienda)

• Municipios

• Ministerio de Transporte e Infraestructura

Las competencias de zonificación fragmentadas otorgadas a numerosas instituciones facilitan la formación de rentas de zonificación, y la renta aparece ante nosotros de dos formas comunes: el valor creado por los planes de zonificación y el valor creado por los cambios en los planes. Los municipios pueden obtener una Cuota de Participación en la Regulación (DOP) del aumento de valor que se produce en el marco de los planes de zonificación, de conformidad con el artículo 18 de la Ley de Zonificación. Sin embargo, los cambios en los planes que pueden generar rentas muy elevadas quedan fuera de este alcance y el sector público no puede volver a obtener una parte de ellos.

Uno de los elementos más importantes en cuanto a la formación y distribución de la renta urbana en Turquía son los bienes inmuebles públicos y las políticas y prácticas relativas a su gestión. Los bienes inmuebles del Tesoro se han convertido en un instrumento para obtener rentas mediante métodos como la venta, la privatización, la transferencia y el establecimiento de derechos de servidumbre. En este proceso, los bosques, los bienes inmuebles 2/B, las tierras agrícolas, los pastizales, las costas y las áreas protegidas se han convertido en un medio para crear y distribuir rentas.

Podemos expresar las causas de las rentas urbanas con nuestras prácticas nacionales de la siguiente manera:

• Cambios realizados mediante notas de planificación

• Construcciones realizadas en zonas de asentamientos informales (gecekondu)

• Proyectos de construcción en los que se ofrece la donación de instalaciones al sector público

• Construcciones realizadas en el marco de proyectos de Colaboración Público-Privada (KÖİ)

• Obras de construcción a través de proyectos de participación en los ingresos