Compromiso de desalojo y condiciones de validez

12punto.com.tr / Especial

Tal como se regula explícitamente en el Código de Obligaciones Turco número 6089, es posible que los arrendadores rescindan los contratos de alquiler de viviendas y locales comerciales antes de tiempo o al finalizar el plazo, en los casos expresamente indicados en el Código de Obligaciones Turco.

Por este motivo, observamos que, especialmente debido al reciente aumento en los precios de los alquileres, los arrendadores están presentando demandas de desalojo cuando los inquilinos no aceptan sus solicitudes de incremento de la renta en viviendas y locales comerciales.

Sin embargo, antes de presentar una demanda de desalojo, es obligatorio recurrir a la mediación obligatoria en disputas de alquiler. Dado que el Código de Obligaciones Turco reconoce ciertos derechos a los arrendadores para presentar demandas de desalojo, la obtención de un compromiso de desalojo por parte de los arrendadores se presenta como un método frecuentemente preferido.

La abogada Gizem Gonce, en el artículo que escribió para 12punto, explicó la naturaleza jurídica del compromiso de desalojo, su validez y las etapas de desalojo que pueden llevarse a cabo basándose en un compromiso válido.

COMPROMISO DE DESALOJO Y SU NATURALEZA JURÍDICA

El compromiso de desalojo es el compromiso escrito asumido por el inquilino ante el arrendador de que desalojará el inmueble en una fecha determinada. Este asunto está regulado en el primer párrafo del artículo 352 del Código de Obligaciones Turco de la siguiente manera:

“Si el inquilino, después de la entrega del inmueble arrendado, se ha comprometido por escrito ante el arrendador a desalojar el inmueble en una fecha determinada y no lo ha hecho, el arrendador puede dar por terminado el contrato de alquiler iniciando un procedimiento de ejecución o presentando una demanda dentro del plazo de un mes a partir de esa fecha.”

En este contexto, es importante señalar que el compromiso de desalojo solo puede regularse para alquileres de viviendas y locales comerciales, y que la validez legal de dicho compromiso está sujeta a ciertas condiciones. En los contratos de alquiler celebrados conforme a las disposiciones generales del Código de Obligaciones Turco, la disposición del primer párrafo del artículo 352 del Código de Obligaciones Turco no será aplicable y, por lo tanto, no se podrá realizar un compromiso de desalojo en este marco.

El propósito del compromiso de desalojo es que el inquilino se comprometa ante el arrendador a desalojar el inmueble en una fecha específica; en este sentido, el arrendador tiene la posibilidad de finalizar la relación de alquiler sin necesidad de otra causa y sin incurrir en obligaciones de indemnización.

Aunque la naturaleza jurídica del compromiso de desalojo por escrito está claramente regulada en el Código de Obligaciones Turco, existen debates en la doctrina.

CONDICIONES DE VALIDEZ DEL COMPROMISO DE DESALOJO

Aunque la naturaleza jurídica del compromiso de desalojo dado por el inquilino es objeto de debate en la doctrina, las condiciones de validez exigidas por el Código de Obligaciones Turco se establecen de la siguiente manera:

El compromiso de desalojo debe ser por escrito.

No existe ninguna restricción en el Código de Obligaciones Turco sobre la forma del contrato de alquiler. También se requiere una formalidad para el compromiso de desalojo. Aunque no se ha determinado un criterio adicional en este sentido, se considera suficiente que el compromiso se realice mediante un documento escrito privado.

Para eliminar la posibilidad de que el inquilino alegue que la firma no le pertenece, es importante que este texto de compromiso se realice mediante escritura pública ante notario.

Si el inquilino no es una sola persona, este compromiso debe ser otorgado por todos los inquilinos cumpliendo con dicha formalidad. De lo contrario, el compromiso de desalojo no tendrá efecto legal.

El compromiso debe haber sido otorgado por el inquilino o su representante autorizado.

El inquilino puede otorgar el compromiso de desalojo personalmente, o puede ser otorgado mediante una autorización expresa otorgada a su representante autorizado. Se requiere una condición de autorización especial para que el compromiso de desalojo pueda ser otorgado mediante un poder notarial.

El compromiso debe contener una declaración de que el inquilino se compromete a desalojar el inmueble en una fecha determinada.

De acuerdo con las regulaciones sobre el compromiso de desalojo en el Código de Obligaciones Turco, es obligatorio que se especifique la fecha de desalojo en los compromisos de desalojo celebrados por el inquilino o su representante autorizado. El compromiso de desalojo debe contener un día preciso y determinable.

De acuerdo con la sentencia de la Asamblea General de Derecho Civil del Tribunal de Casación, con fecha 28.09.2021, número 2017/975 E. y 2021/1108 K., se trata de la cuestión de firmar un texto impreso dejando en blanco tanto la firma como las fechas de desalojo.

Aunque el llenado posterior de estos espacios en blanco sea inválido, la carga de probar este hecho recae personalmente en el inquilino. En caso de que el inquilino no pueda probar esta situación, se acepta que el compromiso es válido.

El compromiso debe haber sido otorgado después de la entrega del inmueble al inquilino. El punto más importante en la entrega del compromiso de desalojo es que los compromisos de desalojo dados antes del contrato de alquiler, e incluso los compromisos de desalojo realizados después de que se haya firmado el contrato de alquiler pero antes de la entrega del inmueble al inquilino, se consideran inválidos.

El Código de Obligaciones Turco condiciona la validez de los compromisos de desalojo, regulados explícitamente, a que el inmueble haya sido entregado. En este contexto, se encuentran frecuentemente situaciones en las que la fecha de firma del compromiso se deja en blanco y se completa posteriormente, al igual que la fecha de desalojo.

En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal de Casación ha señalado que la carga de la prueba recae en el inquilino y que, si no puede probar la situación actual, debe asumir las consecuencias. Por otro lado, el inquilino tiene derecho a solicitar la anulación del compromiso de acuerdo con el artículo 39 del Código de Obligaciones Turco debido a un vicio en el consentimiento tras la firma del compromiso bajo presión y coacción.

El punto más importante a tener en cuenta en dichas solicitudes de anulación es que la solicitud debe realizarse dentro del plazo de caducidad de un año exigido por ley.

PROCESO DE DESALOJO BASADO EN UN COMPROMISO DE DESALOJO VÁLIDO

En presencia de un compromiso de desalojo por escrito válidamente celebrado, el inquilino está obligado a desalojar el inmueble en la fecha indicada en dicho compromiso y entregarlo al arrendador.

En caso de que el inquilino no desaloje el inmueble contraviniendo el compromiso de desalojo existente y válido, el arrendador tiene derecho a recurrir a la vía ejecutiva o a la vía judicial para el desalojo.

El contrato de alquiler no termina automáticamente con el compromiso de desalojo. Es necesario iniciar un procedimiento de ejecución con solicitud de desalojo o presentar una demanda de desalojo dentro del plazo de un mes a partir de la fecha en que se otorgó el compromiso de desalojo. Por su naturaleza, este plazo es de caducidad y es tenido en cuenta de oficio por el juez.

Proceso de solicitud de desalojo mediante procedimiento de ejecución

Si el inquilino no desaloja el inmueble en la fecha del compromiso de desalojo, se debe iniciar un procedimiento de ejecución sin sentencia contra el inquilino dentro del plazo de un mes a partir de la fecha comprometida, de acuerdo con el artículo 272 de la Ley de Ejecución y Quiebra número 2004 (“İİK”). En este contexto, el plazo de oposición de siete días comienza a partir de la notificación de la orden de desalojo al inquilino por parte de la oficina de ejecución correspondiente, y en caso de oposición dentro de este plazo, el procedimiento se detendrá.

El arrendador tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal de ejecución para la eliminación de la oposición para el desalojo del inmueble dentro de un plazo de 6 meses, o una demanda de cancelación de la oposición ante el tribunal civil de paz dentro de un plazo de 1 año para la continuación de dicho procedimiento.

En caso de que el compromiso de desalojo haya sido firmado ante notario, el arrendador podrá presentar una demanda de eliminación de la oposición con el fin de que sea más rápido y práctico.

Si el compromiso de desalojo no ha sido firmado ante notario, dado que el inquilino tiene derecho a oponerse a la firma, el tribunal competente para conocer del caso será el tribunal civil de paz si se ha realizado una oposición a la firma.

Proceso de solicitud de desalojo mediante la presentación de una demanda

En caso de que el inquilino se haya comprometido mediante un compromiso escrito y válido a desalojar el inmueble en una fecha acordada con el arrendador, el arrendador tiene derecho a presentar una demanda de desalojo ante el Tribunal Civil de Paz competente donde se encuentra el inmueble dentro del plazo de un mes a partir de la fecha especificada en dicho compromiso.

Debe señalarse con énfasis que el plazo de 1 mes, también mencionado en el Código de Obligaciones Turco, es de naturaleza de caducidad y, si no se utiliza, el arrendador no puede solicitar el desalojo del inmueble basándose en el compromiso de desalojo.

Otro punto a tener en cuenta es que, de acuerdo con el artículo 353 del Código de Obligaciones Turco, si el arrendador ha indicado al inquilino mediante notificación, a más tardar dentro del plazo previsto para la presentación de la demanda, que desalojará el inmueble, el plazo para presentar la demanda se considerará prorrogado por un año de alquiler.

Además, se acepta que, en caso de cambio de propiedad del inmueble durante el período de la relación de alquiler, el nuevo propietario puede presentar una demanda basándose en el compromiso de desalojo válido contra el inquilino.

Situación de la redacción de un compromiso de desalojo condicional

El tema de si el compromiso de desalojo puede redactarse sujeto a una condición es objeto de debate. Dado que se establece que los contratos pueden redactarse sujetos a una condición de acuerdo con el artículo 170 del Código de Obligaciones Turco, se puede acordar que los contratos de alquiler terminen sujetos a una condición.

Como ejemplo de este asunto, se puede otorgar un compromiso de desalojo en casos como que el inquilino no pague la deuda de alquiler del inmueble hasta la fecha determinada o que el inmueble sea vendido a un tercero.

Según otra opinión, dicho compromiso es inválido porque la fecha de desalojo es incierta en este tipo de compromiso de desalojo y, legalmente, no debería haber dudas sobre la fecha.

Los compromisos de desalojo condicionales darán la posibilidad de desalojar el inmueble con el cumplimiento de la condición y se ejecutarán en las mismas condiciones que los compromisos de desalojo que no contienen condiciones. Sin embargo, según la práctica del Tribunal de Casación, es posible condicionar el compromiso de desalojo por escrito.

“Sentencia de la 6ª Sala Civil del Tribunal de Casación de fecha 07.04.2009, número E. 2009/1388 K. 2009/2938; “El compromiso de desalojo en el que se basa el arrendador demandante en el procedimiento de ejecución se ha condicionado al pago de las deudas de alquiler y gastos comunes. Si los contratos pueden hacerse condicionales de acuerdo con la disposición del artículo 149 del antiguo Código de Obligaciones, como resultado natural de esto, los compromisos de desalojo también pueden redactarse de forma condicional.

En este caso, el compromiso adquiere actualidad con el cumplimiento de la condición y el procedimiento de ejecución también debe realizarse dentro del mes siguiente al cumplimiento de la condición.”

“6ª Sala Civil del Tribunal de Casación 2015/11188 E. 2016/839 K.; El compromiso de desalojo condicional es válido y vincula a las partes de acuerdo con el artículo 149 del antiguo Código de Obligaciones y el artículo 170 del nuevo Código de Obligaciones Turco.

En este caso, el compromiso adquiere actualidad con el cumplimiento de la condición. Aunque el demandado alegó en su oposición al procedimiento de ejecución que las rentas fueron pagadas según la condición en el compromiso, dado que el demandado no pudo probar esta alegación con un documento de pago, el compromiso se volvió válido.

En este caso, dado que se entiende que la oposición realizada al procedimiento de ejecución iniciado el 30/03/2015, dentro del plazo legal de un mes a partir de la fecha de desalojo basada en el compromiso escrito dado mientras se residía en el inmueble, es injusta debido al cumplimiento de la condición, no es correcto que el tribunal decida rechazar la demanda alegando la invalidez del compromiso redactado condicionalmente, cuando debería haber decidido la eliminación de la oposición.”

El compromiso de desalojo está regulado en el artículo 352 del Código de Obligaciones Turco y los artículos siguientes, y ofrece la posibilidad de finalizar el contrato de alquiler y desalojar el inmueble sin incurrir en una obligación de indemnización adicional.

El compromiso de desalojo incluye la obligación de desalojar el inmueble y devolverlo al arrendador en la fecha en que finaliza el contrato de alquiler.

Sin embargo, si el desalojo no se realiza de acuerdo con la fecha del compromiso, nace el derecho del arrendador a utilizar ciertos medios legales para proteger sus derechos. El arrendador tiene derecho a solicitar el desalojo mediante la vía ejecutiva o a presentar una demanda en los casos en que el inquilino no cumpla con el compromiso.

El punto más importante a tener en cuenta en relación con el compromiso de desalojo es recurrir a la vía ejecutiva o judicial dentro del plazo de un mes a partir de la fecha del compromiso.

Este plazo es de gran importancia para proteger los derechos de las partes. Si el arrendador no realiza la solicitud de desalojo dentro de este plazo, se enfrenta a la situación de perder el caso.

Como resultado, el compromiso de desalojo por escrito incluido en los contratos de alquiler incluye la obligación del inquilino de desalojar el inmueble en la fecha especificada.

El arrendador tiene derecho a proteger sus derechos mediante la vía ejecutiva o judicial con respecto a los inquilinos que no cumplen con este compromiso. Sin embargo, el plazo para presentar una demanda o iniciar un procedimiento de ejecución que debe tenerse en cuenta en este proceso es de gran importancia para la protección de los derechos legales de las partes.

Fuente de la noticia: 12punto

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