Expectativa de un aumento excesivo en el impuesto sobre bienes inmuebles

De acuerdo con la Ley de Procedimiento Tributario N.º 213, los valores fiscales de los bienes inmuebles se determinan cada 4 años por una comisión de tasación, con el fin de calcular el impuesto sobre bienes inmuebles según la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles N.º 1319. Los trabajos realizados por las comisiones de tasación han concluido y los valores fiscales reajustados han sido publicados localmente. Se observan aumentos bastante elevados en los valores del impuesto sobre bienes inmuebles recién determinados. Sin embargo, la altísima inflación experimentada en los últimos años y el rápido aumento del valor de los bienes inmuebles han desencadenado esta situación. 

El aumento del valor fiscal de los bienes inmuebles afecta directamente no solo al impuesto sobre bienes inmuebles, sino también a muchos otros ingresos públicos, como el impuesto sobre sucesiones y donaciones, el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre el valor añadido y los derechos de registro de la propiedad.

En el caso específico del impuesto sobre sucesiones y donaciones, los bienes inmuebles transmitidos por regalo, donación o fallecimiento no se valoran a precio de mercado, sino según sus valores fiscales, los cuales se incluyen en la base imponible. Por esta razón, dado que las bases imponibles en este impuesto resultan ser bastante bajas, el impuesto no puede cumplir sus funciones. Por ello, consideramos que debería tenerse en cuenta el valor de mercado en lugar del valor fiscal. 

Los valores fiscales determinados por las comisiones de tasación han permanecido durante años muy por debajo del valor de mercado. Por esta razón, se ve perjudicada la justicia y la igualdad en la tributación. Los inmuebles de lujo de los grupos de altos ingresos son gravados sobre bases imponibles muy bajas. Asimismo, en caso de transmisión por fallecimiento de activos pertenecientes a grupos de altos ingresos, se pagan impuestos a niveles muy bajos debido a los problemas en la valoración.

El último párrafo del artículo 63 de la Ley de Tasas establece que, en caso de detectarse que el valor declarado en el registro de la propiedad no refleja el valor "real", la diferencia entre el valor declarado y el valor real se liquidará de oficio. Es decir, aunque el valor fiscal sea la base para el registro de la propiedad, la ley permite una liquidación de oficio si se determina que el precio real de la transacción es mayor.

El impuesto sobre bienes inmuebles tiene su origen en la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles N.º 1319. El impuesto que se ha discutido recientemente y que concierne a las viviendas se denomina impuesto sobre edificios en dicha Ley.

El impuesto sobre edificios se aplica a una tasa de 1 por mil del valor fiscal en las residencias, es decir, en las viviendas, y de 2 por mil del valor fiscal en otros edificios (lugares de trabajo, etc.). El Presidente tiene la autoridad para reducir estas tasas a la mitad o aumentarlas hasta el triple.

En el artículo 29 de la Ley se establece que el valor fiscal que servirá de base para el impuesto sobre los edificios se determinará en dos etapas;

-En primer lugar, las comisiones de tasación determinan el valor por metro cuadrado del terreno sobre el que se encuentra el edificio, basándose en las calles y avenidas. 

-Posteriormente, se determina el coste de construcción por metro cuadrado, que será preparado conjuntamente por el Ministerio de Hacienda y el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático.

Finalmente, se calcula el valor fiscal del edificio que servirá de base para el impuesto sobre edificios, teniendo en cuenta los criterios de metros cuadrados, calle y calidad de construcción del edificio, cuyos valores por metro cuadrado se han determinado anteriormente. Este valor se multiplica por la tasa del 1 por mil para viviendas y del 2 por mil para otros edificios para obtener el importe del impuesto sobre edificios. Este importe se paga en dos cuotas, en los meses de mayo y noviembre.

El tema discutido en los recientes aumentos del impuesto sobre bienes inmuebles, que han estado frecuentemente en la agenda, se refiere a las determinaciones para los terrenos y parcelas que servirán de base para el impuesto sobre bienes inmuebles de 2026. Teniendo en cuenta que la última valoración de terrenos y parcelas se realizó en 2021 para el año 2022, puede considerarse razonable que se produzcan aumentos en una proporción que atraiga la reacción de la opinión pública. 

Los dos componentes del impuesto sobre edificios, como se mencionó anteriormente, son el coste del terreno y el coste de construcción.  

-Según el Índice de Costes de Construcción publicado por el TÜİK, mientras que el índice correspondiente a junio de 2025, el dato más reciente publicado, era de 1883, en junio de 2021 este índice era de 297. Es decir, el coste de construcción ha aumentado 6,5 veces en cuatro años. 

-Según los datos del sitio web Endeksa, mientras que el valor medio por metro cuadrado de terreno en toda Turquía en junio de 2025 era de 6.077 TL, el mismo dato en junio de 2021 era de 776 TL. Es decir, el valor del terreno ha aumentado aproximadamente 8 veces. 

Como se puede observar, en las determinaciones de valor fiscal que se realizan cada cuatro años, el entorno inflacionario, que es el resultado de la política monetaria expansiva que Turquía vivió en el período posterior a la pandemia con la economía basada en el interés, ha provocado un aumento extraordinario en los valores de los terrenos y los costes de construcción. Aunque un aumento de 7-8 veces en las actualizaciones del valor fiscal que sirven de base para el impuesto sobre edificios para 2026 podría considerarse una cifra razonable, el hecho de que los ingresos de los ciudadanos no hayan aumentado en esa misma proporción podría resultar en un mayor empobrecimiento de los ciudadanos a través del impuesto sobre edificios.

En esencia, el aumento del impuesto sobre edificios a tasas excesivas es extremadamente coherente con la política fiscal que el gobierno ha seguido durante años. La política fiscal del AKP se basa en no gravar los ingresos. De esta manera, mientras que tanto los pobres como los ricos pagan impuestos en proporción a sus bienes o gastos, se abre el camino para que el sector rico se beneficie de muchas exenciones y excepciones fiscales. 

Otra consecuencia del aumento del valor fiscal que sirve de base para el impuesto sobre edificios será el aumento de los derechos de registro de la propiedad. Los derechos de registro de la propiedad se calculan sobre lo que se denomina valor de mercado, que en esencia se basa en el valor fiscal del impuesto sobre edificios. Con el aumento de los valores fiscales que sirven de base para el impuesto sobre edificios en 2026, también se producirá un aumento excesivo en los derechos de registro de la propiedad que los ciudadanos pagarán en la compraventa de bienes inmuebles.

A finales de 2024, mientras que la proporción del impuesto sobre edificios dentro de los ingresos de las administraciones locales de todas las escalas fue del 2,3%, la proporción del impuesto sobre terrenos y parcelas fue del 0,76%. En 2022, cuando se realizó la última actualización del valor fiscal, estas tasas fueron del 2,9% y 1% respectivamente. La participación de ambos impuestos en los ingresos totales fue del 3,9% en 2022, mientras que en 2024 esta tasa fue del 3%, es decir, la participación del impuesto sobre bienes inmuebles en el presupuesto de las administraciones locales ha disminuido.