El límite del 25% en el aumento de alquileres finaliza el 1 de julio: ¿Cuáles son los derechos de propietarios e inquilinos?

En Turquía, donde se vive una crisis de vivienda debido a los altos precios de los alquileres, propietarios e inquilinos han terminado en los tribunales.

El ministro de Hacienda y Finanzas, Mehmet Şimşek, informó que el límite del 25% en el aumento de los alquileres de vivienda, que ha estado vigente durante 2 años, no se prorrogará.

En consecuencia, el límite de aumento del 25% finalizará el 1 de julio.

Después del 1 de julio, fecha en la que expira el límite del 25%, los inquilinos cuyo periodo de renovación de contrato llegue podrán calcular su alquiler añadiendo la tasa de aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de los últimos 12 meses, y los propietarios podrán realizar un aumento una vez al año. No se podrá realizar un aumento por encima de la tasa del IPC.

Con la eliminación del límite de aumento del 25%, mientras que los propietarios podrán proteger sus ingresos frente a la inflación, los inquilinos se muestran preocupados.

"LOS PROPIETARIOS NO PUEDEN AUMENTAR EL ALQUILER A SU ANTOJO"

Según un informe recopilado por Sabah, Hakan Akdoğan, presidente del Comité de Bienes Raíces de la Cámara de Comercio de Estambul, quien afirma que ha comenzado una inquietud entre los inquilinos con la eliminación del límite del 25%, señaló: "No es cierto que, una vez que se elimine esta medida, los propietarios vayan a aumentar el alquiler a su antojo".

Akdoğan subrayó que, incluso antes de la implementación del límite del 25%, existía un límite superior para los alquileres y declaró lo siguiente:

"Está claramente especificado en el Código de Obligaciones; los propietarios pueden aumentar el alquiler a los inquilinos una vez al año, durante el periodo de renovación del contrato. La tasa de aumento del alquiler puede ser como máximo igual al IPC. Los propietarios no tienen legalmente ningún derecho a exigir un aumento por encima de la tasa del IPC. Solo si el inquilino ha cumplido 5 años y el precio del alquiler ha quedado muy por debajo del mercado, las partes pueden hablar entre sí y realizar una actualización del precio". 

Al expresar que si las partes no llegan a un acuerdo, el propietario puede presentar una demanda, Akdoğan dijo: "El tribunal determina un precio de alquiler equivalente al valor de mercado en esa zona o un 10-15% por debajo del valor de mercado. Por lo general, el tribunal establece una tarifa por debajo del valor de mercado para los inquilinos antiguos".

"EL LÍMITE DEL 25% NO FUE EFECTIVO, SE ELUDIÓ"

Ulvi Özcan, presidente de la Cooperativa de Corredores Inmobiliarios de Estambul, declaró: "Creo que la implementación del límite de aumento del 25%, que surgió para proteger al inquilino, fue una medida correcta", y añadió lo siguiente:

"Con esta regulación, era necesario realizar un trabajo de planificación y solución. No se hizo. Al no hacerse, el límite del 25% no fue efectivo y se eludió. Los propietarios nunca pueden aumentar el alquiler a su antojo ni desalojar al inquilino. Si el inquilino paga su alquiler regularmente y no hay razones especiales, no es fácil desalojarlo".

Özcan, quien señaló que se debe realizar una producción de vivienda saludable para equilibrar la oferta y la demanda, indicó que se deben hacer regulaciones con créditos atractivos que protejan a los grupos desfavorecidos.

Özcan continuó diciendo: 

"Es necesario evitar la migración a las grandes ciudades. TOKİ, el Tesoro y los municipios deben cooperar para producir viviendas sociales. La prioridad deben ser las viviendas de alquiler y se debe proteger a los grupos desfavorecidos. Por ejemplo, se deben construir viviendas sociales de alquiler para estudiantes, mujeres solteras o parejas recién casadas.

Creo que las nuevas regulaciones fiscales son muy correctas. Debe haber regulaciones como que aquellos que poseen varias propiedades y tienen ingresos por encima de cierta cifra paguen más impuestos para que todos puedan beneficiarse de los recursos públicos". 

¿SE VERÁ AFECTADO EL MERCADO INMOBILIARIO?

Nizameddin Aşa, presidente de la Cámara de Agentes Inmobiliarios de Estambul, también subrayó que la finalización de la regulación no afectará al mercado inmobiliario.

Aşa, al señalar que la aplicación del límite de aumento no tuvo éxito, dijo: "La finalización de la aplicación no provocará un aumento de precios en las viviendas en venta o alquiler, pero podría causar un aumento en la oferta de viviendas en alquiler".

¿QUÉ DICEN LOS JURISTAS?

La abogada Ece Değer Kalyoncu, quien enfatizó que es muy importante que tanto los inquilinos como los propietarios conozcan sus derechos legales y actúen de manera consciente, dijo: "Después de la regulación del 1 de julio, los inquilinos que no hayan cumplido 5 años, si no pueden llegar a un acuerdo con el propietario, pueden recurrir a la vía de la 'Demanda de Adaptación del Alquiler' en lugar de la 'Demanda de Determinación del Alquiler' y solicitar al tribunal la adaptación del alquiler. Es posible presentar una demanda de adaptación en caso de que ocurra una situación extraordinaria no prevista por las partes en el momento de la firma del contrato. La inflación, las epidemias, el tipo de cambio del dólar, los terremotos, etc., pueden ser considerados situaciones extraordinarias". 

¿EN QUÉ CASOS PUEDEN LOS PROPIETARIOS PRESENTAR UNA DEMANDA?

Kalyoncu señaló que los propietarios que tienen un inquilino en su vivienda desde hace 5 años y prevén que sufrirán pérdidas incluso con el aumento realizado de acuerdo con las tasas del TÜİK (Instituto de Estadística de Turquía), pueden presentar una 'Demanda de Determinación del Alquiler'.

Kalyoncu hizo las siguientes declaraciones: 

"Cuando se trata de un aumento por encima de la tasa del IPC, dado que existirá un aumento injusto del alquiler, se puede presentar una demanda de reclamación según las disposiciones de enriquecimiento sin causa o recurrir a la vía de ejecución sin sentencia. Si el propietario ha realizado el aumento de acuerdo con la tasa del IPC pero el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede solicitar el desalojo del inquilino tanto por vía judicial como por vía de ejecución.

En la vía de ejecución, se enviará al deudor una orden de pago con solicitud de cobro y desalojo, y si el inquilino no presenta una objeción dentro de los 7 días; si no paga su deuda dentro de los 30 días, será desalojado del inmueble a través de la oficina de ejecución".

CONDICIONES PARA LA DEMANDA DE ADAPTACIÓN DEL ALQUILER

• Que haya ocurrido posteriormente una situación extraordinaria no prevista por las partes en el momento de la firma del contrato y que no se esperaba que fuera prevista,
• Que dicha situación extraordinaria haya surgido por causas no imputables al deudor,
• Que esta situación haya cambiado las circunstancias existentes en el momento de la firma del contrato en contra del deudor hasta un grado que haría contrario a la regla de la buena fe exigir el cumplimiento,
• Que el deudor aún no haya cumplido con su deuda o la haya cumplido reservándose sus derechos derivados de la excesiva dificultad del cumplimiento.

En presencia de estas condiciones, el inquilino puede solicitar al juez la adaptación del contrato de alquiler. Por situaciones no previstas por las partes o que no se esperaba que las partes previeran, se entiende aquellas situaciones que, según el curso ordinario de la vida diaria, el deudor no tuvo en cuenta y no estaba obligado a tener en cuenta.

CONDICIONES DE LA DEMANDA DE DETERMINACIÓN DEL ALQUILER

Debe existir un contrato de alquiler entre el inquilino y el propietario. No existe el requisito de que este contrato sea por escrito. También puede ser verbal.

Las partes deben tener un interés legal en presentar la demanda.

Lo que debe entenderse aquí es que, por ejemplo, si las partes ya han determinado un precio de alquiler para el nuevo periodo de alquiler de acuerdo con los límites legales y la ley, en este caso no se puede hablar de un interés legal para presentar una demanda de determinación del precio del alquiler.

¿EN QUÉ CASOS PUEDE EL PROPIETARIO DESALOJAR AL INQUILINO?

• El propietario puede presentar una demanda de adaptación del alquiler si el alquiler de la vivienda es muy bajo en comparación con las casas de los alrededores.
• Puede desalojar a su inquilino si no se acepta el precio del alquiler recién determinado.
• El propietario puede no renovar el contrato de su inquilino actual al final del undécimo año.
• Incumplimiento de una de las cláusulas establecidas en el contrato de alquiler.
• Necesidad de vivienda de una persona con la que el propietario tiene un vínculo de sangre de primer grado.
• Que la casa sea sometida a reformas o sea vendida.
• Que el inquilino firme un compromiso de desalojo.
• Que un miembro de la familia del inquilino tenga una casa en la misma ciudad.
• Existencia de un proceso penal abierto entre el inquilino y el propietario.
• El propietario puede desalojar al inquilino en casos como que el inquilino cause daños a la vivienda.
• Por otro lado, en caso de alquiler impagado y acumulado, el propietario tiene derecho a enviar una notificación notarial. Si el propietario no puede cobrar el alquiler dentro del plazo de 30 días, puede rescindir el contrato unilateralmente.
  

Fuente de la noticia: 12punto