El nivel alcanzado por los precios de la vivienda nueva y usada ralentiza la demanda

Los representantes del sector inmobiliario, que señalan que el descenso en las ventas de viviendas continúa, indican que la caída real de los precios también persiste desde hace 10 meses. Los expertos, que afirman que el aumento nominal continúa aunque ha perdido velocidad, señalan: “El aumento nominal de los precios ha bajado del 180% al 89%, pero sigue estando en niveles a los que no estamos acostumbrados”.

El nivel alcanzado por los precios de la vivienda nueva y usada está ralentizando la demanda. El Índice de Precios de la Vivienda calculado por el TCMB para septiembre de 2023 aumentó un 4,3% respecto al mes anterior, mientras que mostró un incremento nominal del 89,2% y real del 17,8% en comparación con el mismo mes del año anterior. A pesar de la creencia generalizada en la opinión pública de que los precios de la vivienda son altos, los consumidores, ya sea por necesidad o para proteger el valor de su dinero, mantienen las ventas en un promedio mensual de 100 mil unidades.

Representantes del sector comentaron sobre el nivel de los precios de la vivienda para EKONOMİ. El presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara de Comercio de Estambul (İTO), Hakan Akdoğan, declaró: “Cuando observamos las cifras de ventas anunciadas por el TÜİK para octubre, vemos que se vendieron aproximadamente 94 mil viviendas. Esta cifra muestra que el descenso en las ventas inmobiliarias continúa. Sin embargo, esta disminución no se refleja seriamente en los precios. Solo hay una disolución o retroceso en los precios de las viviendas con precios incorrectos o que entraron al mercado con precios elevados. No hay una disminución en los precios de las viviendas que se ajustaron a las condiciones del mercado. El margen de negociación ha reaparecido en el mercado. Mientras que durante 2 o 3 años los propietarios no negociaban en absoluto, ahora el comprador puede negociar con el vendedor. Este margen puede subir hasta un 5-10% dependiendo del tipo y precio del inmueble. Además, el tiempo que una vivienda permanece en el mercado, es decir, el tiempo de venta, se ha alargado. Mientras que antes nuestro promedio era de 40-50 días, ahora este promedio ha subido a unos 80-90 días. Parece que mientras las viviendas con precios correctos se venden, las viviendas con precios incorrectos o que entraron al mercado con precios altos no se venderán y sus tiempos de permanencia en el mercado se alargarán considerablemente”.

“EL CIERRE DE LOS CANALES DE CRÉDITO FRENARÁ LA VELOCIDAD DE AUMENTO DE LOS PRECIOS”

El especialista en valoración y socio gerente de İstanbul Gayrimenkul Değerleme, Celal Erdoğdu, afirmó: “La caída real en los precios de la vivienda continúa desde hace 10 meses, pero el aumento nominal también persiste. El aumento anual nominal de los precios ha bajado del 180% al 89%, pero esta tasa de aumento sigue estando por encima de las tasas a las que estamos acostumbrados. Una de las razones de esto es el aumento de los precios al consumidor, y la otra es la demanda de vivienda que superó lo normal en el período de mayo de 2020 a noviembre de 2022. Parece que tendremos que esperar hasta junio de 2024 para poder acercarnos a los promedios de largo plazo en los cambios de precios de la vivienda, tanto en términos nominales como reales. El cierre de los canales de crédito y las prácticas destinadas a mantener bajo control los precios de la vivienda permitirán frenar la velocidad de aumento de los precios. En abril de 2017 también vimos niveles negativos en el aumento real de los precios de la vivienda y este proceso duró 2,5 años. Si volvemos a experimentar aumentos reales negativos, esta vez, con las políticas correctas, podríamos ver no que se ha creado una oportunidad en el mercado inmobiliario, sino que la vivienda se ha vuelto accesible de nuevo. Actualmente, en Turquía, para poder acceder a una vivienda promedio, necesitamos pagar 21 años de salario mínimo; esta tasa había bajado a 10 años durante el período en que los precios de la vivienda tuvieron un cambio real negativo”.

“EL PRECIO NO BAJARÁ A MEDIO Y LARGO PLAZO”

El presidente de la Asociación de Profesionales de Marketing y Ventas Inmobiliarias (GAPAS), İsmail Özcan, señaló: “Por un lado, las limitadas oportunidades de préstamos hipotecarios y, por otro, los rápidos aumentos en los costes, parecen ser los dos mayores obstáculos para que los promotores inmobiliarios inicien nuevos proyectos. Estos dos indicadores señalan que, incluso si se inician nuevos proyectos, los precios de la vivienda no bajarán mucho a medio y largo plazo. Si se analiza a corto plazo, al comparar los precios de venta previstos para viviendas nuevas/a estrenar en proyectos en construcción o cuya construcción está prevista, con los precios de las pocas viviendas que ya están terminadas o tienen 1-2 años de antigüedad y que aún no han visto ninguna venta y esperan ser vendidas, se observa que los promotores inmobiliarios no podrán alcanzar los precios de venta objetivo durante un cierto período. Los precios de las viviendas que esperan ser vendidas parecen estar un 10-15% por debajo de los precios de los proyectos en construcción. Cuando se examina el mercado de primera mano frente al de segunda mano, se puede decir que la diferencia entre los precios de las viviendas que esperan ser vendidas desde el proyecto y las viviendas de segunda mano oscila en la banda del 20-25%. Como también revela el Índice de Precios de la Vivienda anunciado por el TCMB, teniendo en cuenta que la alta inflación continuará a corto plazo, prevemos que los precios de la vivienda subirán bastante por encima de la tasa anunciada”.

"LOS CRÉDITOS ESTÁN PRÁCTICAMENTE INEXISTENTES"

El socio gerente de Keten Grup, Ferhat Keten, declaró: “Observamos que el precio por metro cuadrado en la vivienda está un 20-25% por debajo de hace 6 meses. Mientras que la actividad en el segmento alto continúa, el segmento bajo y medio se ha detenido. En un mercado donde los créditos están prácticamente inexistentes, solo se venden bienes con efectivo o con plazos de pago de la empresa. A los contratistas que han iniciado proyectos o que tienen stock y deudas les esperan días difíciles a medio plazo. Después de las elecciones habrá riesgo cambiario, existe una expectativa de devaluación del 20% o más en el mercado. Esto también volverá a desencadenar la inflación. Hubo un período en el que se vendían bienes para que el dinero no se derritiera, pero ese período ya pasó”.

Fuente de la noticia: 12punto