La Ley de Desastres, sus efectos en nuestras vidas y propiedades (6)

¿CUÁL ES LA FACULTAD MÁS FUNDAMENTAL DEL MINISTERIO?

El Ministerio (Ministerio de Medio Ambiente y Urbanización) está facultado para determinar los estándares que servirán de base para los procesos de planificación de todo tipo y escala, incluidos aquellos previstos por leyes especiales, para ser utilizados en aplicaciones en áreas de riesgo, áreas de reserva y parcelas donde se encuentren estructuras de riesgo; y, si se considera necesario, está facultado para establecer estos estándares mediante decisiones de planificación o para realizar, hacer realizar y aprobar planes y proyectos de diseño urbano que contengan estándares especiales.

Los planes de zonificación y parcelación aprobados en relación con las áreas y parcelas dentro del alcance de esta ley se publicarán durante quince días en la dirección provincial pertinente de medio ambiente, urbanización y cambio climático. Las objeciones a estos planes se presentan ante la dirección provincial pertinente dentro del período de publicación, y las objeciones son evaluadas por el Ministerio en un plazo de cinco días. En caso de que las objeciones sean rechazadas, los planes se vuelven definitivos en la fecha de la decisión de rechazo sin necesidad de ningún otro proceso de aprobación. Aquí queda claro cuán cortos se han mantenido los plazos. El anuncio del Ministerio es de QUINCE DÍAS; dentro de este período, por ejemplo, alguien que se entere el último día solo podrá presentar su objeción ese mismo día. Ni siquiera se ha previsto un período posterior al anuncio para las objeciones. Este plazo es muy insuficiente. Dado que se trata de aplicaciones relacionadas con la esencia del inmueble, como el área de zonificación y el plan de parcelación, es inevitable que mantener el plazo tan corto cause agravios.

¿CÓMO SE REALIZARÁN LAS VALORACIONES?

En el marco de esta Ley, las operaciones de determinación de valor de los inmuebles sujetos a transformación, incluidas las estructuras deterioradas sobre ellos, junto con los elementos accesorios, es decir, las estructuras que puedan pertenecer a otras personas, así como las valoraciones de los inmuebles que se formarán con la transformación, son realizadas o encargadas por la Presidencia, la TOKİ o la Administración.

¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES DEL CRÉDITO DE REFORZAMIENTO?

Para las estructuras que se encuentran fuera de las áreas de riesgo y áreas de reserva, y que se determina técnicamente que pueden ser reforzadas para los fines previstos por esta Ley, se puede otorgar un crédito de reforzamiento desde la cuenta especial de proyectos de transformación por parte de la Presidencia, dentro del marco de los procedimientos y principios determinados por el Presidente. Es necesario que este crédito se utilice únicamente con fines de reforzamiento y que se cumplan las condiciones establecidas. De lo contrario, se solicitará su devolución conforme a las disposiciones de la Ley N.º 6183 sobre el Procedimiento de Cobro de Créditos Públicos.

¿CUÁL ES EL PLAZO PARA PRESENTAR UNA DEMANDA?

Contra los actos administrativos establecidos de conformidad con esta Ley, se puede presentar una demanda dentro de los treinta días siguientes a la fecha de notificación, de acuerdo con la Ley de Procedimiento de Justicia Administrativa N.º 2577, de fecha 6/1/1982.

En estos casos, no se puede decidir la suspensión de la ejecución. Por lo tanto, los trabajos y procedimientos continuarán. En caso de que se produzcan daños irreparables, no será posible una indemnización en especie, sino que solo se podrá imponer una obligación de indemnización pecuniaria.

¿QUÉ ES LA PROHIBICIÓN DE EMBARGO Y MEDIDAS CAUTELARES?

Si los inmuebles en las aplicaciones de transformación a realizarse de acuerdo con esta Ley han sido transferidos al contratista que asume la obra de construcción basándose en un contrato de promesa de venta de bienes inmuebles o un contrato de construcción a cambio de cuota de terreno, hasta que se establezca la servidumbre de piso a nombre de los propietarios, no se podrán aplicar embargos ni medidas cautelares sobre estos inmuebles debido a las deudas del contratista con terceros, excepto por las deudas de materiales y mano de obra pertenecientes a dicha obra. SIN EMBARGO, en caso de que la servidumbre de piso no se establezca dentro de los SEIS MESES posteriores al inicio de la obra, se aplicarán embargos y medidas cautelares sobre estos inmuebles. Es decir, este período está limitado a solo 6 meses.

¿CÓMO SE REALIZA LA INSCRIPCIÓN A NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS QUE HAN LLEGADO A UN ACUERDO?

Los nuevos inmuebles formados en relación con las aplicaciones dentro del alcance de esta Ley sobre los inmuebles transferidos a la Presidencia o, a petición de la Presidencia, a la TOKİ o a la Administración, se inscriben en el registro de la propiedad a nombre de las personas físicas o sus herederos y personas jurídicas con las que se haya llegado a un acuerdo, a petición de la Presidencia, la TOKİ o la Administración.

El Ministerio está facultado para delegar autoridad a la TOKİ o a la Administración en relación con los trabajos y procedimientos especificados en esta Ley y para determinar cuáles de estos trabajos y procedimientos serán realizados por la TOKİ o la Administración.

¿CUÁNDO PUEDEN LOS CONTRATISTAS VENDER SUS CUOTAS?

En caso de que las aplicaciones sean realizadas por personas físicas y personas jurídicas de derecho privado en las áreas y parcelas dentro del alcance de esta Ley, la venta de las unidades independientes que corresponden a la cuota de los contratistas que asumen la obra de construcción puede realizarse según el nivel de avance de la construcción y previa autorización de la Administración. El contratista solicita a la Administración permiso para la venta de las unidades independientes que le corresponden. La Administración determina la tasa de finalización de la construcción realizando una inspección in situ o verificando el sistema de supervisión de la construcción, y notifica a la oficina de registro de la propiedad correspondiente que se pueden vender las unidades independientes que corresponden a la cuota del contratista en una proporción inferior al "diez por ciento" de esta tasa. Para la venta de las unidades independientes que corresponden a la cuota del contratista en la tasa de finalización de la construcción o en una tasa superior, se requiere el consentimiento de todos los propietarios.

Considero que el consentimiento previo de todos los propietarios no sería válido si se obtiene al firmar otros contratos. De acuerdo con el propósito de la ley, solo deben considerarse válidos los consentimientos obtenidos por el contratista que haya recibido permiso de la Presidencia/Administración, y solo a partir de la fecha posterior a dicho permiso.

PROCEDIMIENTO DE RESCISIÓN DEL CONTRATO CON EL CONTRATISTA

En las áreas y parcelas dentro del alcance de esta Ley; si, después de haber llegado a un acuerdo por unanimidad o de haber tomado una decisión por "mayoría simple" de los accionistas en proporción a sus cuotas, no se ha iniciado la construcción de la nueva estructura dentro de un año por razones imputables al contratista, o si la obra se ha detenido en un nivel determinado y no se ha continuado con la actividad constructiva con el equipo y los materiales necesarios para finalizar el proyecto durante al menos seis meses, se puede tomar una decisión por "mayoría simple" de los propietarios en proporción a sus cuotas para la rescisión de los contratos realizados.

Junto con esta decisión, se solicita a la Presidencia que determine si se ha iniciado la construcción de la nueva estructura o si la obra continúa con el equipo y los materiales necesarios para finalizar el proyecto. Si la Presidencia determina las situaciones indicadas, se notifica al contratista dándole un plazo de treinta días para que inicie o continúe la obra, advirtiéndole que, de lo contrario, los contratos se rescindirán de pleno derecho a partir de la fecha de finalización de dicho plazo.

En caso de que no se inicie o no se continúe la obra a pesar de esta advertencia, los contratos de construcción firmados entre los titulares de derechos y el contratista se considerarán rescindidos de pleno derecho a partir de la fecha de finalización del plazo de treinta días, sin necesidad de enviar más advertencias y sin requerir el consentimiento de los interesados.

Tras la rescisión, los contratos de construcción anotados en el registro de los inmuebles se cancelan a petición de los propietarios o de la Presidencia. En cuanto a los trabajos realizados hasta la fecha de rescisión, las cuotas transferidas, los pagos efectuados y otros asuntos, se aplican las disposiciones generales de derecho.

Los pagos de ayuda para el alquiler realizados por el contratista a los titulares de derechos hasta la fecha de rescisión no pueden ser reclamados a los titulares de derechos.

¿CÓMO SE DETERMINARÁN LAS ENTIDADES CON LICENCIA DENTRO DEL ALCANCE DE LA LEY?

Las entidades que serán licenciadas por la Presidencia pueden operar en los temas de aplicaciones dentro del alcance de esta Ley, así como en la toma de decisiones y ejecución de dichas aplicaciones. Es obligatorio que las entidades a licenciar empleen ingenieros civiles, ingenieros topógrafos, arquitectos, urbanistas, expertos en valoración y abogados. Las condiciones que deben cumplir las entidades a licenciar, el número y las calificaciones del personal que trabajará en estas entidades, los procedimientos y principios de trabajo y otros asuntos serán determinados por un reglamento que preparará la Presidencia, y la Presidencia está facultada para supervisar las actividades de estas entidades.

¿QUÉ PASARÁ CON LOS JUICIOS DE DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD (İZALE-İ ŞUYU)?

Después de la demolición de las estructuras dentro del alcance de esta Ley, se puede presentar una demanda para la liquidación de la copropiedad en el inmueble que se ha convertido en terreno, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil Turco N.º 4721. Además, la posibilidad de resolver el conflicto mediante la institución de la mediación antes de presentar demandas de liquidación de copropiedad podría acelerar el proceso.

Sin embargo, el hecho de que se haya presentado una demanda para la liquidación de la copropiedad no constituye un obstáculo para tomar una decisión por mayoría simple de los accionistas en proporción a sus cuotas dentro del alcance de esta Ley y para actuar de acuerdo con esta decisión.

Abogada Mediadora NURDAN HERİS

Fuente de la noticia: 12punto